С номера 12’2000
тема наших заметок - обязательство Продавца «Собрать и предоставить Покупателю
все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие
отношение к личностям Продавцов и объекту продажи».
Весь пакет документов мы разделяем на ТРИ группы (хочу
заметить - такое «деление» сделано нами самостоятельно и не является официальным):
· ПЕРВАЯ- обязательные документы;
· ВТОРАЯ- обязательные дополнительные документы;
· ТРЕТЬЯ- необязательные дополнительные документы.
Пояснения по каждой группе - в предыдущих статьях.
С номера 11’2001 мы разбираемся
с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
В предыдущих номерах я писал:
«Покупателем объектов недвижимости нужно быть особенно
осторожным, если Продавцом является юридическое лицо. Не все организации могут
считать себя «самостоятельным юридическим лицом», даже те, которые в качестве
доказательств своей самостоятельности приводят наличие расчетного счета в банке
и круглой печати».
Читатели моих статей разобрались с самим понятием «юридическое
лицо» и узнали, что:
Устав юридического лица - это самый главный документ
организации, как бы ее паспорт. И как в паспорте, в Уставе должны быть соответствующие
отметки, печати и сведения.
В прошлом номере я привел семь моментов, на которые обязательно
должен обратить внимание Покупатель (или его Риэлтор), внимательно изучая Устав
Предприятия - Продавца.
Основные из них (хотя все имеют важное значение ):
· определение возможности принимать самостоятельные решения
и границы этой самостоятельности;
· органы управления предприятия, порядок их формирования
и принятия решений;
· перечень должностных лиц, имеющих право подписи Договора
купли-продажи.
ПРОДОЛЖАЕМ
Организация может действовать (существовать) как на основании
Устава, так и на основании Положения.
Прошу запомнить. Как правило, если организация
действует по «Положению», то она не является самостоятельным субъектом и не имеет
права приобретать и продавать объекты недвижимости без разрешения «вышестоящего
Учредителя». Такими организациями бывают: всевозможные представительства, филиалы,
хозрасчетные бюро, центры, отделы и т.п.
Кроме того, не все организации, имеющие Уставы, могут
самостоятельно совершать операции по отчуждению объектов недвижимости. Перечень
их «самостоятельности» однозначно указан в Уставе. Поэтому Устав нужно читать
и читать умело. Такую работу следует поручить специалисту. Конечно же - Риэлтору-профессионалу.
Я не хотел бы, чтобы у моих Читателей сложилось впечатление,
что организация, не имеющая Устава, а действующая по Положению не может купить
или продать объект недвижимости. Может, но… предоставив некоторые дополнительные
документы.
Нотариусу необходимо предоставить оригинал Устава и копию.
Оригинал нотариус изучит, а копию оставит у себя в деле.
Хотел бы отметить, что нотариусы в своих действиях пользуются
несколькими документами:
· п. 32 «Інструкція про порядок вчинення нотаріальніх
дій нотаріусами України», Наказ МЮ України № 18/5 від 18.06.94;
· п. 33 Накази МЮ України № 21/5 від 06.05.98 и №29/5
від 29.05.99.
Какие же еще дополнительные документы, кроме Устава,
должен предоставить Продавец - юридическое лицо?
1. Учредительный Договор ( Установчий договір ), (оригинал
и копию).
Если число лиц, учредивших предприятие, более одного,
то Учредители (Участники) принимают (подписывают) Учредительный договор.
Учредительный договор - документ, который регламентирует
и закрепляет отношения между Учредителями по поводу участия в создании и управлении
предприятием, а также пользования результатами совместной деятельности.
Покупателю интересен Учредительный договор тем, что в
нем имеются сведения об Учередителях: имена, отчества, фамилии, домашние
адреса и подписи (!) , которые можно сравнить с подписями на тех документах, которые
Покупателю предоставят для доказательства лигитимности продажи.
2. «Свительство о государственной регистрации» (оригинал
и копия)
Деятельность предприятия без государственной регистрации
- НЕЗАКОННА.
Регистрация производится городским или районым исполкомом
по месту юридического адреса.
В прошлом номере я уже писал о разнице между юридическим
и «настоящим» адресом и рекомендовал Покупателям выяснить действительное место
работы Продавца. И есть ли оно?
На «Свидетельстве» указан его номер, который и есть код
предприятия. Это важное обстоятельство. По коду можно многое узнать о самом Предприятии
и его Учредителях в специальных электронных базах. Хороший риэлтор из хорошей
фирмы должен иметь такую возможность.
Номер свидетельства должен совпадать с кодом на печати
предприятия. Сравните их, уважаемые Покупатели.
3. Документ, подтверждающий права того или иного лица
на подпись Договора купли-продажи от имени Продавца.
3.1. Договор собирается подписать руководитель организации
- Продавца.
Необходимо убедиться, что Устав предприятия дает ему право
подписывать Договора по отчуждению объектов недвижимости и обратить внимание на
наличие или отсутствие ограничений по стоимости отчуждаемых объектов.
Нотариусу следует предоставить документ, удостоверяющий
служебное положение этого лица. Другими словами.
Если Договор купли-продажи от имени Продавца собирается
подписать, например, Корейко Александр Иванович и в качестве доказательства, что
он «самый главный» показывает печать организации, то «этого мало». Необходимо
доказать, что это лицо и есть г-н Корейко А. И. (паспорт) и документ (Протокол,
Приказ, Контракт и т.д.) по которому однозначно (!) следует, что Корейко А. И.
избран (назначен) руководителем (генеральным директором, исполнительным директором,
директором, Председателем Правления, Президентом и т.д.), который имеет право
(видно из Устава) подписывать от имени организации Договора. Если таким
документом будет (например) Протокол собрания Учредителей, то тут может пригодиться
Учредительный договор с образцами подписей Учредителей, которые можно сравнить
с подписями на Протоколе.
3.2. Договор собирается подписать Представитель Организации
- Продавца.
Как правило, руководитель юридического отдела (управления).
Документом, подтверждающим полномочия Представителя должна
быть нотариально заверенная Доверенность, действительность которой проверяется
по Единому реестру доверенностей.
В Доверенности должен быть указан объект отчуждения (точный
адрес и краткая характеристика) и цена продажи (точная или ее нижняя граница).
4. Если от имени юридического лица действует коллегиальный
орган (Правление, Совет, Дирекция) необходимо истребовать документ, который
подтверждает полномочия и распределение обязанностей между членами коллегиального
органа: решение или выписка из решения общего собрания, Протокол, Устав, Учредительный
договор, постановление об избрании служебных лиц и т.п.
5. Разрешение Собственника на отчуждение объекта недвижимости.
Из Устава можно определить, какой орган Предприятия есть
высший - съезд, конференция, общее собрание и т.п. Для отчуждения объекта необходимо
предоставить нотариусу Протокол (выдержку из Протокола) о том, что продажа объекта
производится по решению высшего органа.
В протоколе должны быть указаны адрес объекта, краткая
характеристика и цена продажи точная или нижняя граница цены. Кроме того, мне
нравится, когда в решении указывается лицо, которое от имени Собственника может
подписать Договор купли-продажи.
Чтобы не быть обманутым, Покупатель должен знать некоторые
правила и порядок проведения общих собраний и их полномочия.
Кроме того, существуют некоторые особенности (!) по финансовым
расчетам с юридическими лицами. Их тоже нужно знать. Обязательно. Об этом
и многом другом в последующих номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
