С номера 12’2000 тема наших
заметок - обязательство Продавца “Собрать и предоставить Покупателю все документы,
необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к
личностям Продавцов и объекту продажи”.
Весь пакет документов мы разделяем на ТРИ группы (хочу
заметить - такое “деление” сделано нами самостоятельно и не является официальным):
- ПЕРВАЯ- обязательные документы;
- ВТОРАЯ- обязательные дополнительные документы;
- ТРЕТЬЯ- необязательные дополнительные документы.
Пояснения по каждой группе - в предыдущих статьях.
Последний абзац прошлого номера был таким:
Покупателям объектов недвижимости нужно быть особенно
осторожным, если продавцом является юридическое лицо.
Не все организации могут считать себя “самостоятельным
юридическим лицом”, даже те, которые в качестве доказательства своей самостоятельности
приводят наличие расчетного счета для юридических лиц в Банке.
В том же номере мы разобрались с самим понятием - “юридическое
лицо”. ПРОДОЛЖАЕМ.
Я хотел бы ознакомить Читателей (особенно Покупателей)
с тем набором документов, которые должны предоставить юридические лица (юр.лица)
при продаже ими объектов недвижимости: Основной документ - УСТАВ (оригинал).
Что такое “устав юр. лица”? Это документ (примерно 20 листов), означающий правовое
состояние, наименование и местонахождение юр. лица, виды и цели деятельности,
органы управления и порядок их формирования, принципы формирования имущества юр.
лица и разделение прибыли, условия реорганизации, а также прекращения деятельности
и многие другие положения.
Устав юр. лица - это самый главный документ организации,
как бы его паспорт. И как в паспорте, в Уставе должны быть соответствующие отметки,
печати и сведения.
а) Устав должен быть “прошит”, а с тыльной стороны скреплен
печатью и соответствующей подписью, которые фиксируют количество страниц.
б) Должны быть отметки нотариуса удостоверяющего подписи
УЧРЕДИТЕЛЕЙ (собственников) юр. лица, а также их фамилии, имя и отчества. Полные
сведения об учредителях можно найти в “Учредительном договоре”. Уверяю Вас, эти
сведения будут для Покупателя совсем не лишними (!).
в) На лицевом (титульном) листе должны быть: печать и
подпись уполномоченного лица той организации, которая зарегистрировала юр. лицо.
В больших городах - это районная администрация, в небольших - городская.
г) Предприятие должно быть взято на учет в местной налоговой
инспекции (администрации), т.е. по месту государственной регистрации. Факт принятия
на учет должен быть отмечен соответствующей подписью и печатью на титульном листе.
Хотел бы заметить, что без принятия на налоговый учет
предприятие действовать НЕ может.
д) Предприятие не может законно функционировать, не имея
расчетного счета в банке.
На некоторых Уставах есть отметки Банка об открытии расчетного
счета. Если такой отметки нет - то попросите справку из Банка.
Банк и налоговые органы - это те уважаемые организации,
в которых о предприятии знают “все” или “почти все”. Запомните это, господа Читатели.
е) Местонахождение юр. лица, т.е. адрес, указанный в Уставе,
как правило, не тот адрес, где находится само предприятие. Это так называемый
“юридический адрес” - адрес, по которому предприятие зарегистрировано, но может
и НЕ находиться. Должен заметить, что такое обстоятельство вполне законно, но
Покупателю полезно знать, где же действительный адрес Продавца недвижимости и
есть ли он (?!)
Если Вас приведут в какой-либо офис, то поинтересуйтесь
правами Продавца работать в этом помещении. Должен быть правоустанавливающий документ
на владение офисом, либо Договор аренды с Владельцем помещения, либо другой документ,
например, договор о совместной деятельности с собственником офиса, в который Вас
(Покупателя) привели.
Я не хотел бы, чтобы у моих Читателей сложилось мнение
о том, что предприятие обязательно (!) должно располагаться в хорошем помещении,
с хорошей мебелью и соответствующими секретаршами. Нет. Предприятие может и не
иметь своего офиса, но если Вас привели для предварительной беседы или для заключения
Договора о задатке в офис и утверждают, что это и есть офис Продавца, а Вы выяснили,
что это не так, значит имеет место “обман”, пусть даже такой незначительный. Тогда
почему же не может быть “обмана значительного”, который именуется уже другими
терминами, например, “подлог” или “мошенничество”. Поэтому, тест на “фактический
адрес”, нужно рассматривать как проверку (еще одну) Продавца и, если хотите, определение
его респектабельности.
ж) Очень важно для Покупателя разобраться с органами управления
Продавца, порядком их формирования и принятия ими решений, в т.ч. и по продаже
этим предприятием объектов недвижимости. Эти понятия должны быть четко прописаны
в Уставе, т.е. должно быть однозначно понятно “кто в доме хозяин”. Если юр. лицо
- частная фирма, то есть Собственник (учредитель) и он может принимать единоличные
решения. Если Продавец - общество с ограниченной ответственностью (ООО) - то высшим
органом является собрание Собственников (Учредителей), если Продавец - Акционерное
общество (АО) открытого или закрытого типа, то решения принимаются собранием (съездом,
конференцией) Акционеров, а может быть Правлением, которое избирается Акционерами.
Для Покупателя важно знать порядок принятия решений, имеющих
правовую силу, т.е. необходимо определить (из Устава, а не из слов Продавца):
- что есть высший орган предприятия;
- если высшим органом является общее собрание (съезд), а в период между ними
руководит Правление или Совет, то в Уставе должны быть прописаны полномочия этого
органа, по которым Покупатель определит имеет или НЕ имеет Правление право - лично
принимать решение о продаже объекта недвижимости;
- полномочия руководителя предприятия (директора, ген. директора, представителя
правления и т.п.) и границы полномочий, которые, как правило, определяются в денежном
выражении. Например, директор имеет право принимать решения и подписывать соответственные
документы по сделкам до 10000 гривен, а свыше - не имеет права. Необходимы другие
документы; · порядок избрания Правления и назначения руководителя.
з) Из Устава должно быть однозначно понятно - кто и при
каких условиях имеет право действовать от имени юр. лица, а если точнее и “ближе
к теме”, то кто имеет право подписать от имени Продавца Договор купли-продажи
, чтобы через некоторое время другие лица, например, Акционеры, не заявили бы
(через суд), и доказали (через суд), что Договор купли-продажи, по которому Вы,
уважаемый Читатель, стали Владельцем недвижимости, является НЕЗАКОННЫМ и недвижимость
необходимо вернуть.
Подробный разговор о документах представляемых юр.
лицом - Продавцом недвижимости, продолжим в последующих номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
