В прошлом номере мы попытались
восстановить порядок наших тем и я привел перечень ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, которые принимают
на себя Продавец по отношению к Покупателю (двенадцать), Покупатель по отношению
к Продавцу (три) и Покупатель с Продавцом по отношению к своим Риэлторам.
Одно из Обязательств - “Собрать и предоставить Покупателю
все документы, необходимые для подписания Договора купли - продажи, а так же имеющие
отношения, как к личностям Продавцов, так и к объекту продажи”.
С этим обязательством мы разбираемся с номера 12’2000,
т.е. почти год, и я уже приводил перечень документов, но только для случая, когда
объектом сделки была квартира. По просьбе Читателей я несколько расширил перечень
документов с учетом купли - продажи не только квартиры, но и других объектов.
В прошлом номере был напечатан перечень ПЕРВОЙ группы
документов. Обязательные документы, наличие которых требуется абсолютно во
всех сделках по отчуждению объектов недвижимости.
Я хотел бы сделать несколько дополнений к документам ПЕРВОЙ
группы, а именно по документу, подтверждающему правовой режим земельного участка,
на котором размещена недвижимость.
Давайте вспомним, а что такое НЕДВИЖИМОСТЬ?
Из слов про “150 термінів із словника ріелтора”.
Нерухоме майно (нерухомість) - від майна, переміщення
якого без завдання йому шкоди неможливе або обмежене
До нерухомого майна належать земельні ділянки
та разтошовані на них будівлі, споруди та їх частини.
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ - есть основной и главный вид недвижимости.
В моих заметках (с 1996 года) мы еще ни разу не говорили
про отчуждение земельных участков.
Обещаю, что в ближайшее время несколько номеров мы
посвятим этой важнейшей теме.
А пока, поговорим о том минимуме, который должен знать
Покупатель.
Я хотел бы напечатать часть Декрета Кабинета Министров
Украины “Про приватизацію земельних ділянок” від 26.12.92 р. № 15-92.
“Договір купівлі-продажу або іншими способами відчужування
земельної ділянки посвідчується у нотаріальному порядку і реєструється у сільскій,
селищній, міській Раді народних депутатів, на території якої розташована земельна
ділянка”.
Я хотел бы обратить внимание уважаемых Читателей на следующее
обстоятельство.
И следовательно, необходимо иметь два пакета документов,
кроме того ДВА (!) раза платить государственную пошлину. И если в Договоре купли-продажи
не указывается реальная цена, то по Договору купли-продажи дома государственная
пошлина платиться по балансовой цене дома, указанной в справке - характеристике
БТИ, а в Договоре купли-продажи земельного участка - по “Справке с районного
отдела земельного участка с указанием нотариальной цены земли”.
(Появился еще один необходимый документ).
Перед подписанием Договора купли-продажи земельного участка
риэлтор или нотариус должны объяснить сторонам Договора содержание статей 22 и
30 Земельного Кодекса Украины.
Статья 22 “Виникнення права власності та права користування
земельною ділянкою”
В статье есть абзац:
“Право власності на землю або право користування наданою
земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж
земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує
це право”.
На Государственном акте должен быть точный чертеж участка
с нанесением его границ. Хорошо бы перед сделкой сверить чертеж с самим участком
на местности.
Статья 30 “Перехід права на земельну ділянку при переході
права на будівлю і споруду”.
“При переході права власності на будівлю і споруду разом
з цими об’єктами переходить у размірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу,
і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового
призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження,- будівлі та споруди.
У разі зміни цільового призначення надання земельної ділянки у власність або користування
здійснюється в порядку відведення”.
Кроме того, Читатели должны знать, что согласно статье
6 Кодекса “Право приватної власності громадян на землю”.
“Іноземним громадянам та особам без громадянства земельні
ділянки у власність не передаються”.
А что же делать, если иностранец хочет купить дом с участком?
Задача решаема. Как? Об этом знает хороший риэлтор - профессионал.
Как правило, сельские, поселковые, городские, районные
Советы принимают решение о передаче гражданам земельных участков в частную собственность,
но не все граждане получают Государственный акт.
Продолжаем наши заметки о пакете Документов.
2. ВТОРАЯ группа.
Обязательные дополнительные документы, необходимость
которых диктуется конкретными особенностями каждой сделки.
2.1. Доверенность (Доверенности).
Я уже неоднократно писал о Доверенностях. Последний
раз - в номере 19’2000, при обсуждении пакета документов.
Я хотел бы сделать ещё одно замечание. Зачастую в Договоре
купли-продажи НЕ указывается истинная (реальная) цена объекта, а декларируется
балансовая цена, т.е. с точки зрения здравого смысла “смешная”. Поэтому я всегда
настаиваю (во всяком случае стараюсь это сделать), чтобы в Доверенности была запись
о том, что Доверенному даётся право Доверителем совершить сделку по цене “по своему
усмотрению”, чтобы в последствии, по каким-либо причинам, никто не мог “обвинить”
Доверенного в несогласованном (!) занижении цены объекта.
2.2. Разрешение Органа опеки и попечительства на
отчуждение объекта недвижимости.
Об этом документе мы подробно писали в номерах 17’2000
и 18’2000.
При участии в сделке несовершеннолетних в возрасте
от 15 до 18 лет, а также от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно
дееспособными “появляются” ещё два документа.
2.2.1. Заявление от родителей, усыновителей или опекунов
про их согласие на удостоверение сделки.
2.2.2. Заявление от родителей, усыновителей или опекунов
о том, что нотариально удостоверенный Договор подписал именно тот несовершеннолетний,
законными представителями которого они есть.
Это касается исключительно случая, когда несовершеннолетнему
от 15 до 16 лет.
После 16 лет личность устанавливают по паспорту.
Кстати, согласия родителей при совершении сделки не нужно,
если гражданин, который не достиг 18-летнего возраста вступил в брак.
2.3. Решение суда, вступившее в силу о признании
лица недееспособным или ограничено дееспособным.
2.3.1. Опекунское удостоверение (должен иметь опекун
или Попечитель).
Документы 2.3. и 2.3.1. подаются нотариусу законными
представителями недееспособными или ограничено дееспособными.
2.4. Решение суда, вступившее в силу о признании
лица, имеющего отношение к Договору купли-продажи, умершим или без вести отсутствующим.
2.5. Брачный контракт.
2.6. Разрешение одного из супругов на отчуждение
объекта недвижимости, который является их совместным имуществом.
2.6.1. Заверенное или соответствующим образом составленное
соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества (при разрыве брака).
2.7. Заявление участника общей долевой собственности
об отказе от права преимущественной покупки доли в общей собственности.
2.8. Некоторые другие документы.
2.8.1. Свидетельство о рождении, если в Договоре
участвуют несовершеннолетние в возрасте до 18 лет.
2.8.2. Свидетельство о смерти, если один из супругов
умер.
2.8.3. Свидетельство о заключении брака, особенно
если в паспорте в штампе о регистрации брака проставлены инициалы, а не полностью
имена и отчества.
2.8.4. Свидетельство о прекращении брака.
2.9. Индивидуальная лицензия НБУ Украины, если
Договор предусматривает проведение расчёта между сторонами в иностранной валюте.
2.10. Документы, подтверждающие наличие льгот (Чернобыльское
удостоверение, удостоверение инвалидов и т. п.), при оплате государственной пошлины.
2.11. Решение исполкома на законность самовольно
достроенных помещений, строений.
2.12. Документы при отчуждении объекта незавершенного
строительства.
2.12.1. Договор о предоставлении в бессрочное пользование
земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (если заключался)
или решение местного Совета на отвод земельного участка для строительства жилого
дома.
2.12.2. Технический паспорт на незаконченное строительство.
2.12.3. Решение исполнительного комитета местного Совета
или местной государственной администрации о согласии на отчуждение жилого дома,
незаконченного строительством.
Более подробно о документах по этому перечню и перечню
ТРЕТЬЕЙ группы - в последующих номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
