С номера 3’99 мы начали тему:
“Обязательства Покупателя и Продавца по отношению друг к другу”. Узнали, что одним
из обязательств Продавца есть: “Собрать и предоставить документы, необходимые
для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к личностям Продавцов
и к продаваемому объекту”.
Весь “пакет” можно разделить:
- документы обязательные;
- документы дополнительные обязательные;
- документы дополнительные необязательные.
(очень подробно о документах в предыдущих номерах)
Разбирая документ под названием “Разрешение одного
из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным
имуществом”, мы подробно поговорили (с позиций этого документа) о четырех
ситуациях. О тех, при которой право собственности приобреталось при внесении денег:
- строительство квартиры через МЖК;
- выкуп квартиры у Государства;
- строительство индивидуального жилого дома;
- долевое участие в строительстве .
Существует еще один “подобный случай”:
- приобретение жилого дома, (части дома, квартиры) с прилюдных торгов.
Скажу честно. Я видел такое “Свидетельство” всего
лишь один раз. Но, возможно, я расскажу более подробно про такой способ отчуждения
недвижимости в последующих статьях.
Я много раз уже писал о кооперативных квартирах и всегда
эта тема вызывает много звонков моих уважаемых Читателей.
И опять, после выхода прошлого номера, были вопросы по
кооперативным квартирам. В частности, по правоустанавливающему документу. И хотя
эта тема “как бы не по нашей теме”, обойти ее я не могу. Дело в том, что есть
“Свидетельства на право собственности” напечатанные на “красивой” бумаге, а есть
какие-то справки, скрепленные печатью ЖСК.
В чем же разница. И какие из них “более правильные”.
Многие Читатели называют оформление права собственности
на кооперативную квартиру - приватизацией. Не совсем верно. Это - не приватизация,
так как государственные и кооперативные жилищные фонды всегда существенно различались.
В жилых домах и жилых домах, принадлежащих кооперативам право собственности на
каждую отдельную квартиру возникало только в момент полной оплаты взноса членом
кооператива. С момента введения в действие Закона Украины “О собственности” документом,
подтверждающий право собственности на квартиру, за которую полностью внесены паевые
взносы, была справка, которая выдавалась главою кооператива с его подписью и подписью
главного бухгалтера кооператива и закреплена печатью этого кооператива. Указанная
справка содержала такие сведения: кто является собственником указанной квартиры,
то есть членом кооператива, который полностью внес паевой взнос; когда был сделан
полный паевой взнос, то есть дата полного расчета за квартиру, с момента которого
возникло право собственности. Эта справка выдавалась в двух экземплярах, одна
из которых оставалась у гражданина, а другая передавалась в БТИ для проведения
соответствующей регистрации. Эти справки, которые были выданы кооперативами и
прошедшие государственную регистрацию в БТИ до 29 января 1996 г., являлись правоустанавливающими
документами. Если граждане обратились за оформлением правоустанавливающих документов
после указанного срока, то таким документом уже будет “Свидетельство на право
собственности” на указанную квартиру, которая выдается местными органами государственной
исполнительной власти, местного управления. Право собственности на квартиру в
жилых домах и жилых домах кооперативов как возникало с момента полного внесения
паевых взносов, так и возникает. Но если раньше справка, выданная кооперативом
об их внесении, была сама по себе правоустанавливающим документом, то теперь она
есть документом, который подтверждает право собственности, но правоустанавливающим
документом при регистрации будет Свидетельство, выданное местными органами государственной
исполнительной власти местного управления. Дата 29 января принимается потому,
что Правила государственной регистрации объектов недвижимого имущества уже не
включают справку выданную кооперативом, до перечисленных правоустанавливающих
документов, на основании которых проводится регистрация в органах технической
инвентаризации.
Продолжаем разговор о “Разрешении одного из супругов
на отчуждение объекта недвижимости”.
И затронем, в связи с этим, ситуации, когда НЕ требуется
согласие другого из супругов.
Обратимся к документу “Інструкція про порядок вчиненни
нотаріальних дій нотаріусами України”.
Читаем в п. 36 “Нотаріат в Україні”.
“Угода про відчуження або заставу майна, яка потребує
обов’язкової нотаріальної форми, може бути посвідчена без згоди другого з подружжя,
якщо з правоустановлюючого документу, свідотства про шлюб та інших документів
видно, що зазначене майно є не спільною власністю одного з подружжя (набуте до
реєстрації шлюбу в дар або в порядку успадкування, здійснено поділ майна, набутого
під час перебування в зареєстрованому шлюбі, тощо). Про перевірку цієї обставини
нотаріус робить відмітку договору (угоди), що залишається в державній нотаріальній
конторі чи у приватного нотаріуса, з посиланням на реквізити відповідних документів,
якщо ці документи не приєднуються до договору”.
Кроме того, нельзя забывать и про “Брачный контракт”.
Читайте предыдущие номера…
В прошлых номерах все примеры у нас были с супружеской
парой: гр-кой Грицецуевой Варварой Ивановной и гр-ном Бендером Остапом Ибрагимовичем.
Продолжим с той же парой.
Г-ка Грицецуева В. И. не могла продать квартиру, пока
гр-н Бендер О. И. не приедет из Бразилии и лично (!) у нотариуса не даст письменное
разрешение на продажу квартиры или пришлет специальное заявление, зарегистрированное
надлежащим образом.
А если бы гр-ка Грицецуева могла бы предоставить документы
о том, что эта квартира досталась ей по наследству или была подарена, то разрешение
супруга не требовалось бы.
Не требовалось разрешение, если бы наша “легендарная пара”
перед (!) вступлением в законный брак подписали бы у нотариуса “Брачный контракт”,
в котором задекларировали бы условия о том, что все имущество, приобретенное супругами
в период брака, принадлежит исключительно супруге, т.е. гр-ке Грицецуевой В. И.
Продолжаем.
“При посвідченні договору про відчуження або заставу
майна від імені особи, у якої немає чоловіка або дружини (неодружена чи неодружений,
в шлюбі не перебуває, вдова, вдівець), в державну нотаріальну контору чи приватному
нотаріусу відчужувачем подається письмова заява про це. Нотаріус доводить зміст
такої заяви до відома учасника угоди, який на підтвердження того, що ця обставина
йому відома, підписується на заяві. Така заява повинна виходити особисто від відчужувача,
а у разі вчинення угоди через представника - від представника, якщо відчужувач
надав йому право при оформленні угоди подавати від його імені відповідні заяви”.
Я хочу, что бы Вы, уважаемые Читатели, обратили особое
внимание на предыдущий абзац. Это один из способов обмана, мошенничества.
Человек меняет паспорт или теряет, делает новый и как-то
“исчезает” из паспорта штамп о вступлении в брак.
И квартира, приобретенная в браке может продаваться как
приобретенная вне брака, т.е. разрешение другого супруга не требуется.
И супруг (супруга) не дают такого разрешения. Сделка совершена.
Покупатели вселились, сделали ремонт, а тут … объявилась супруга (супруг) продавца
(который исчез и найти его не могут), предъявила доказательство супружества (Свидетельство
о браке) и потребовала признания Договора купли-продажи - НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ. Потребовала
справедливо - права нарушены, но настоящие профессионалы - риэлторы знают
способы проверки. Не пренебрегайте их услугами, уважаемые Читатели.
Продолжаем.
“Договір про відчуження або заставу майна може бути
посвідчений без згоди другого з подружжя також у випадках, коли останній не проживає
за місцем знаходження майна і місце проживання його невідоме. На підтвердження
цієї обставини повинна бути подана копія рішення суду, яке набрало сили, про визнання
другого з подружжя безвісно відсутнім”.
Об этом - очень подробно в предыдущих номерах.
И еще, уважаемые Читатели, хочу дать совет. Особенно Покупателям.
Не руководствуйтесь только штампами о браке в паспортах, требуйте предоставления
Свидетельства о браке. Их тяжелее подделать.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
