С номера 3’99 мы начали тему:
“Обязательства Покупателя и Продавца по отношению друг к другу”. Узнали, что одним
из обязательств Продавца есть: “Собрать и предоставить документы, необходимые
для подписания Договора купли - продажи, а также имеющие отношения к личностям
Продавцов и к продаваемому объекту”.
Весь “пакет” можно разделить:
- документы обязательные;
- документы дополнительные обязательные;
- документы дополнительные необязательные.
(очень подробно о документах: в предыдущих номерах)
Среди дополнительных, обязательных документов есть :
- Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который
является их совместным имуществом.
В прошлом номере мы подробно разобрались с терминами:
- Общая совместная собственность супругов; · Раздельное имущество супругов.
Процитировали документ под названием: “Інструкція про
порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, а именно п. 35, имеющий
отношение к сделкам по отчуждению имущества, принадлежащего супругам на правах
общей совместной собственности .
Особенно много вопросов ко мне (на моих бесплатных (!)
приемах) бывает относительно квартир в кооперативных домах и других объектах,
где право собственности приобреталось за деньги.
Давайте вспомним, как “строились” кооперативные квартиры
(если семья выезжала в квартиру, предоставленную бесплатно государством, то говорили
“получили квартиру”, а если в дом ЖСК, то - “построили квартиру”).
Право стать членом ЖСК и построить квартиру за собственные
деньги также предоставлялось в порядке очереди, с учетом численности семьи и наличием
льгот.
Сама квартира ПРИНАДЛЕЖАЛА КООПЕРАТИВУ, ЧЛЕНУ КООПЕРАТИВА
принадлежал только ВЫПЛАЧЕННЫЙ ПАЙ, а остальные члены семьи имели лишь ПРАВО НА
ПРОЖИВАНИЕ.
После введения в Украине Закона “О собственности” (согласно
статье 15), введенного в действие с 15.04.91, член ЖСК, который полностью внес
свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (ВЛАДЕНИЯ),
а квартира может стать ОБЪЕКТОМ ПРОДАЖИ, т.е. СОБСТВЕННИК (член жск) по своему(!)
усмотрению пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой.
Кооперативные квартиры во всех документах как - бы принадлежат
одному человеку - члену кооператива, но при ее отчуждении (продаже, передаче в
залог, мене) требуется согласие другого супруга, если период внесения денег за
квартиру совпадает полностью или частично с периодом пребывания в законном браке.
Например.
Г-жа Грицецуева “строила” себе кооперативную квартиру
и была Членом кооператива. Последний взнос (самый маленький) она внесла 31.12.80
года (по документам), но 30.12.80 года зарегистрировала законный брак с гр-ном
Бендером, который уже 01.01.81.г. уехал в Бразилию и никогда в этой квартире не
проживал и не был прописан.
Несмотря на вышеуказанные обстоятельства при продаже квартиры
нужно будет получить согласие г-на Бендера. Несправедливо. Может быть.
Но, таков Закон.
Ситуации схожие со строительством через МЖК есть еще в
трех случаях - тогда, когда право собственности приобреталось при внесении денег
- Выкуп квартиры у Государства;
- Строительство индивидуального жилого дома;
- Долевое участие в строительстве.
Многие уже забыли, что “первый прорыв” в приобретении
жилья был в конце 80-х, начале 90-х г.г., когда появилось Постановление Совмина
(забытое слово) УССР № 142 и было утверждено “Положение о продаже гражданам в
личную собственность квартир в домах государственного жилого фонда, их содержание
и ремонт”.
Этим положением исполкомам местных Советов, предприятиям,
объединениям, организациям разрешалось продавать гражданам в личную собственность
занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда.
При этом предметом Договора купли-продажи могли быть отдельные квартиры или одноквартирные
дома. Комнаты в коммунальных квартирах не продавались. Стоимость продаваемых квартир
(домов) определялась, исходя из остаточной балансовой стоимости.
Купля-продажа квартиры (дома) оформлялась Договором,
который заверялся нотариально и регистрировался в органе технической инвентаризации.
Граждане, заключившие договор купли-продажи приобретали право собственности на
квартиру с момента заключения Договора. Они получали право владеть, пользоваться
и распоряжаться квартирой (домом) в пределах, установленных законом.
Договор оформляется на одного из Супругов, а значит
при продаже квартиры согласие другого обязательно.
Рассмотрим ситуацию со строительством индивидуального
жилого дома. Семья хочет построить дом. Прежде всего необходимо получить разрешение
органа местного самоуправления и выделенный органом местной власти земельный участок
под строительство (до 0,1 га в городах, до 0,15 га в поселках городского типа,
до 0,25 га в сельских населенных пунктах : ст.67 “Земельный Кодекс Украины”).
Затем нужно иметь и утвердить с местными архитектурными службами ПЛАН-ПРОЕКТ СТРОЕНИЯ.
Документом о праве собственности на построенный жилой
дом является “Свидетельство о праве собственности”. Как правило, СВИДЕТЕЛЬСТВО
ВЫДАЕТСЯ НА ИМЯ ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА - УПОЛНОМОЧЕННОГО СОБСТВЕННИКА, ПРЕДСТАВИТЕЛЯ
СЕМЬИ.
“Свидетельство” - на одного из супругов, но при отчуждении
- необходимо получить разрешение другого.
Подобное положение может быть и при долевом участии
в строительстве. Согласно п.4.1 “Инструкции Госкомитета строительства, архитектуры
и жилищной политики Украины от 09.06.99 (зарегистрированной Минюстом Украины 26.06.96)
“О порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого
имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц”, местными
органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления оформляются
физическим и юридическим лицам “Свидетельства о праве собственности”, но при условии
предоставления “Договора о долевом участии в строительстве объекта”, “Акта о принятии
объекта в эксплуатацию” и “Акта приемки-передачи этого объекта долевику”.
Сейчас более употребительно слово не “долевик”, а “инвестор”.
Как-то солиднее.
И снова. В “Свидетельство” внесен один из супругов, но
при продаже…
Мы убедились, что Закон защищает права супругов по отношению
к их совместному имуществу или ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
Я не хотел бы, уважаемые Читатели, чтобы “путались” понятия
“Общей совместной собственности” и “общей долевой собственности”.
Ст.2 Закона Украины “О собственности” предусматривает,
что частная собственность в Украине существует в таких формах: государственная,
коллективная и частная, которая может существовать в виде личной или ОБЩЕЙ, которая,
в свою очередь, делится на ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ и ОБЩУЮ СОВМЕСТНУЮ.
Ни в коем случае не следует путать эти понятия, т.к. правовые
последствия реализации прав общей долевой собственности и общей совместной собственности
- РАЗЛИЧНЫ.
Гражданский кодекс Украины разъясняет, что при общей совместной
собственности доли не определяются и участники собственности имеют право на все
имущество в целом. Общей совместной собственностью все участники распоряжаются
исключительно сообща.
Общей деловой собственностью обладают, например, соседи
по коммунальной квартире, которые распоряжаются своей долей самостоятельно при
соблюдении определенных правил.
О ситуациях, при которых НЕ требуется согласие другого
из супругов, читайте в следующем номере.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
