С номера 3’99 мы начали тему:
“Обязательства Покупателя и Продавца по отношению друг к другу”. Узнали, что одним
из обязательств Продавца есть: “Собрать и предоставить документы, необходимые
для подписания Договора купли - продажи, а также имеющие отношения к личностям
Продавцов и к продаваемому объекту”.
Весь “пакет” можно разделить:
- документы обязательные;
- документы дополнительные обязательные;
- документы дополнительные необязательные.
(очень подробно о документах: в предыдущих номерах)
Среди дополнительных, обязательных документов есть :
- Брачный Контракт;
- Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который
является их совместным имуществом.
В прошлом номере я подробно рассказал о значении Брачного
Контракта при отчуждении объектов недвижимости.
1) Стороны брачного контракта;
2) К какому виду (типу) сделок можно отнести Брачный Контракт;
3) Гарантия соблюдения положений Брачного Контракта;
4) Ограничение по содержанию Брачного Контракта;
5) Изменение в Брачном Контракте.
Кроме того, мы обратили внимание на главную (на мой взгляд)
тему Брачного контракта.
«Договоренности, которые могут быть изложены в Брачном
контракте».
Почему «главную»? Приведу пример:
Женщина продает квартиру, которую купила до замужества.
Вроде бы у мужа не надо брать специального заявления. Но если супруги заключили
Брачный контракт, то в нем могут быть совершенно особые (!) договоренности.
Продолжаем.
Договоренности, которые могут быть изложены в Брачном
Контракте:
1. Может быть изложен порядок ведения и финансирования
совместного хозяйства. То есть, можно договориться какую сумму каждый из супругов
«кладет» в общий бюджет, оговаривают возможность наличия «своих денег», а не прячут
«заначку», что в наш «просвещенный век» некрасиво и несовременно;
2. В Контракте можно оговорить и обязательства нематериального
характера. Например, жена ухаживает за престарелыми родителями мужа, а муж работает
на садовом участке родителей жены;
3. Приобретенные для одного из супругов во время брака вещи
профессионального характера (музыкальные инструменты, медицинское оборудование,
спецавтомобиль и т. д.) входят в общую совместную собственность;
4. Безусловно, самые большие проблемы возникают, конечно,
при разделе имущества, а особенно, недвижимого имущества.
Давайте вспомним. Имущество можно подразделить:
- имущество, требующее обязательную Государственную регистрацию: квартиры,
дома, гаражи, дачи, участки, автомашины, моторные лодки;
- имущество, требующее регистрацию: доля в имуществе фирм, акции, счета в банках,
в т.ч. и депозитные;
- ценное имущество, которое не требует обязательной регистрации и момент «появления»
которого в семье трудно определить: антиквариат, драгоценности, предметы искусства,
мебель, домашнюю технику, деньги в виде наличности.
Именно фиксация принадлежности последнего вида
имущества и есть одна из главных задач Брачного Контракта.
В случае развода, если нет доказательств, принадлежности
имущества одному из супругов до вступления в брак, имущество может быть признано,
в соответствии с Кодексом Украины о браке и семье, ОБЩИМ СОВМЕСТНЫМ ИМУЩЕСТВОМ,
наравне с тем, которое приобреталось в период брака и которое должно быть разделено
при прекращении брака (разводе).
5. Давайте более подробно поговорим о недвижимом имуществе.
5.1. Контракт может определить имущественные права
и обязанности супругов. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное
до и после свадьбы, а так же полученное в подарок или по наследству;
5.2. Если будущие супруги не подписывали Брачный Контракт,
то все имущество, приобретенное ими (или одним из них) в период законного (!)
(не гражданского) брака есть ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ.
Но будущие супруги могут договориться, т. е. записать
в контракт, что все имущество, приобретенное в период брака есть собственность
одного из них, и при разводе не делится.
Более того. В Брачный Контракт можно вносить дополнения
в течении всей супружеской жизни. Например.
Родители дарят сыну деньги для приобретения квартиры,
но не хотят, что бы в случае развода жена могла претендовать на ее часть.
Сейчас это происходит так. Квартира приобретается на
родителей. (Расходы). Регистрация Договора купли - продажи в БТИ. (Расходы). Проблема
с телефоном и ЖЕКом, т. к. родители прописываться в «новой» квартире, как правило,
не собираются (Расходы). Кроме того, у Родителей могут быть проблемы с дотацией
по квартплате в квартире, где они живут и прописаны. (Могут быть расходы). Сбор
документов и подписание «Договора дарения» квартиры сыну. (Расходы). Регистрация
Договора дарения в БТИ. (Расходы).
Итак, много времени и денег. А как было бы хорошо, если
бы молодая супружеская пара предварительно (до свадьбы) подписала бы Брачный Контракт.
Перед приобретением квартиры супруги зашли к нотариусу,
удостоверявшему их Брачный Контракт и внесли бы Дополнение о том, что квартира
по такому адресу, приобретается за деньги родителей мужа и на его имя, является
его личной собственностью и жена не претендует на часть этого недвижимого имущества.
5.3. Известно, что разводы (прекращение брака) очень сильно
«бьют», в первую очередь, по детям. И не только в «моральном» отношении, а и в
«материальном» тоже.
При разделе имущества исходят из равенства долей обоих
супругов.
Дети в этом разделе участия не принимают, т. к. при жизни
родителей они не имеют права на их имущество. И если в государственных квартирах,
приватизированных уже с родившимися детьми, последние имеют какую-то долю в стоимости
квартиры (не всего имущества: мебель, машина, гараж, дача, аппаратура и др., а
только квартиры), то в случае, когда ребенок родился уже после приватизации
или если квартира в ЖСК, то дети ничем (!) не владеют и их интересы при разводе
не учитываются. Однако с учетом интересов детей, а так же заслуживающих внимание
интересов супругов, одному из них при разводе судом (!) может быть выделена большая
часть имущества. Обращаю внимание - судом.
А в Брачном Контракте можно оговорить, что при разделе
имущества, а в первую очередь - недвижимого, обязательно будут учитываться интересы
детей, как равноправных собственников.
5.4. В Брачном Контракте можно оговорить и права супругов
на недвижимое имущество, приобретенное до брака, которое после развода должно
остаться за своим прежним собственником. Факт приобретения имущества до законного
(!) брака нужно доказать, и, если, с недвижимостью как-то проще, т. к. есть соответствующие
документы, то, например, с брильянтовым колье сложнее и требуются свидетельства
о том, что купили его папа с мамой, а не любящий муж в качестве подарка на день
Святого Валентина.
Но и с имуществом, которым владели супруги до брака, также
есть некоторые особенности. Например.
Жене до вступления в брак принадлежал участок с небольшой
«хаткой». В период брака «хатка» была достроена или перестроена и превратилась
в вполне достойный дом. Все эти изменения были в обязательном порядке зарегистрированы
в БТИ. При разводе и разделе имущества суд конечно же учтет, что «хатка» значительно
увеличила свою стоимость уже в период брака и часть ее стоимости есть ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ.
5.5. В Брачном Контракте можно оговорить (записать), что
все полученное любым из супругов в подарок или по наследству недвижимое имущество
будет считаться их ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ, и каждый будет владеть половиной.
А теперь, уважаемые Читатели, привожу пример.
Продавалась квартира, принадлежащая молодой женщине по
«Договору дарения», который был совершен, когда собственница была уже в браке.
Ни нотариус, ни риэлтор согласия супруга не потребовали,
т.к. квартира была НЕ приобретена на «общие деньги», а подарена супруге и вроде
бы муж к ней (квартире), отношения не имеет.
Договор купли-продажи был совершен. Деньги продавцу были
переданы и тут супруг подает в суд на признание «Договора купли-продажи» НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ,
т. к. у супругов был заключен Брачный Контракт, по которому все подарки
признаются совместной собственностью . Начались у Покупателей проблемы. И все
по тому, что многие, в т. ч. и нотариусы не придают Брачному Контракту серьезного
значения, а следовало бы.
Поэтому у нас в центре в специальных опросных листах для
Продавца есть вопрос «Заключился ли Брачный Контракт»…
Кроме того, я прошу нотариуса записать в Договоре купле
- продажи свидетельства Продавца по отсутствию Брачного Контракта.
Я думаю, уважаемые Читатели, что я доказал Вам, что Брачный
Контракт - это не шутка и относиться к нему нужно СЕРЬЕЗНО.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
