В номере 1`99
и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии
“Я желаю продать квартиру” и “Я желаю купить
квартиру” и их разбивка по номерам издания «НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ».
Меня просят Читатели повторить этот перечень, тем
более, что с начала года уже вышло 15 номеров. Как только представиться возможность,
такой перечень будет напечатан.
Новости на рынке недвижимости.
Важные новости. При приобретении жилья ПОКУПАТЕЛЬ (!) будет платить дополнительный сбор, т.е. расходы ПОКУПАТЕЛЯ (!) УВЕЛИЧИВАЮТСЯ.
19 июля 1999г. вступил в силу (напечатан в “Урядовому кур’єрі” №155-156) Закон “Про внесення змін до Закону України “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування”.
Приведу выдержки, которые имеют отношение к операциям по отчуждению объектов недвижимости.
“Верховна Рада України ПОСТОНОВЛЯЄ :
I. Внести до Закону України “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування” (Відомості Верховної Ради України, 1997р. №37, ст.237; 1998р. №11-12, ст.49; №42, ст.257; №49, ст.303) такі зміни :
1. Статтю 1 доповнити пунктами 9 такого змісту :
9) Підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно з законами та міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадяни, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше”.
Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України “Про оподаткування прибутку підприємств”.
“2. У статті 2
2) доповнити статтю пунктами …8… такого змісту :
8) для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону – вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна.
4) Статтю 4 доповнити пунктами 9 такого змісту :
9) для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону – 1 відсоток від об’єкта оподаткування, визначеного пунктом в статті 2 цього Закону.
II. Прикінцеві положення.
1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування і діє до 1 січня 2001 року.
2. Нотаріальне посвідчення або реєстрація на біржі договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору, який справляється у разі купівлі-продажу нерухомого майна.”
А теперь некоторые мои комментарии и рассуждения (обращаю внимание, не замечания и не предложения).
1. Поскольку юридических лиц, которые покупают недвижимость за счет бюджетных средств, а также инофирм, пользующихся иммунитетами и привилегиями не много ( я бы сказал – мало), то практически все юридические лица (без исключения) будут отчислять в Пенсионный фонд один процент от суммы, обозначенной(!) в Договоре купли-продажи. И если юридические лица – ПРОДАВЦЫ, реализующие свое недвижимое имущество на товарных биржах могут НЕ ПЛАТИТЬ ГОСПОШЛИНУ (прошу обратить внимание), то юридические лица –ПОКУПАТЕЛИ, похоже, должны платить всегда, вне зависимости от места удостоверения или регистрации сделки.
2. Поговорим о физических лицах. Сбор в Пенсионный фонд платят все ПОКУПАТЕЛИ, кроме тех, кто :
· состоит в очереди на получение жилья;
· приобретает жилье впервые.
2.1 Вероятно нотариуса или биржу не удовлетворит устное или письменное заявление Покупателей о том, что они состоят на очереди. Необходимо предоставить соответствующие документы. Граждане Украины могут состоять в очереди на жилье по месту жительства или по месту работы. Следовательно нужно иметь справку из местного исполкома о факте “пребывания в очереди на получение жилья” или справку с места работы. Но … в справке с места работы должны быть указаны номера и даты решений местных исполкомов о “принятии на учет (в очередь) на получение жилья”. В этой ситуации нужно не забывать о том, что, как правило, в очереди состоит не один человек, а семья. Поэтому, в справке следует перечислить всех членов семьи, состоящих на учете.
Возможны всякие интересные ситуации.
Например. Покупают квартиру три человека. Двое имеют справку о пребывании в очереди на получение жилья, один – не имеет. Я думаю, что сбор нужно платить не за всех, а за одного человека – от стоимости той части объекта, которая приходится на это лицо. В нашем случае двое (освобожденные от оплаты сбора) приобретают 90% объекта, а один (неосвобожденный) – 10%. Мне представляется, что именно от этой части и нужно платить сбор. (Напоминаю – это исключительно мое мнение).
2.2 В Законе – “…або придбавають житло вперше”. Давайте обратим внимание на слово “жилье” (слово “житло” - на русском языке – “жилье”). Гараж и дача – не жилье. Поэтому если Покупатель покупает гараж или дачу впервые, то ПЛАТИТЬ сбор в Пенсионный фонд ПРИДЕТЬСЯ ВСЕ РАВНО.
Ко мне звонят мои Читатели и уже “жалуются” на нотариусов, которые требуют документ, доказывающий, что Покупатель приобретает жилье впервые. Такие нотариусы ведут себя, мягко говоря … “непонятно” (это для неупотребления других(!) слов). Те же нотариусы НЕ ТРЕБУЮТ доказательств того, что квартира приобреталась Продавцом “вне брака”, а вполне удовлетворяются письменным заявлением самого Продавца. Почему же Продавцу можно верить, а Покупателю – НЕТ? Несправедливо. Я, пока, (до введения в Украине единой регистрационной системы) не представляю себе документа (справки), однозначно утверждающего, что то или иное лицо на территории Украины НЕ ПРИОБРЕТАЛО ранее жилье. Для этого со всех(!) городов, поселков, сел нужно собрать справки, что жилье в этих населенных пунктах не приобреталось.
Некоторые нотариусы ссылаются на “Прикінцеві положення” (п.2 “Нотаріальне посвідчення… здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору…”), которые они (нотариусы) приняли как возложение ответственности за неуплату сбора на … нотариусов. По-моему, нотариусы ошибаются. На них возложена обязанность проверки наличия “документального підтвердження сплати збору”, т.е. квитанции из Сбербанка от ТЕХ, КТО ДОЛЖЕН(!) ПЛАТИТЬ СБОР В ПЕНСИОННЫЙ ФОНД. Должен заметить, что многие нотариусы (в большинстве случаев – частные) правильно понимают Закон и не требуют сбора от всех подряд. Я думаю, что число Клиентов у этих нотариусов увеличится.
Вероятно, нотариусы и Биржи будут взымать с Покупателей специальные заявления, в которых они (Покупатели) заявят о том, “что жилье покупается ими впервые и всю ответственность за правдивость сведений Покупатель принимает на себя”. Безусловно можно поинтересоваться на основании каких таких документов и обстоятельств Покупатель прописан по такому-то адресу, а можно и не интересоваться. Покупатель принимает всю ответственность на себя, и если обманул, то пусть отвечает в соответствии с законодательством. Пенсионный фонд – Истец, а Покупатель – Ответчик. (Нотариус должен предупредить Покупателя об ответственности).
2.3 А теперь обратим внимание на слово “придбавають”. Перевод на русский язык – “приобретают”. Посмотрим словарь С.И.Ожегова “Словарь русского языка”. “Приобретение – то, что приобретено ценное”. “Ценное – то, что имеет цену, стоимость”. “Ценный – то, что имеет обозначенную цену, стоимость”. Из “Словаря русского языка” АН СССР : “Приобретатель- тот, кто приобретает, покупает что-либо”. Итак “приобретать” – получить в собственность что-либо за деньги (за плату).
Что это означает? А то, что если физическое лицо владеет жильем по “Договору дарения”, “Свидетельству о праве на наследство” или “Свидетельству о праве собственности” (“Приватизация”), то, безусловно, при приобретении впервые другого жилья платить сбор в Пенсионный фонд не требуется. Если же семья владела жильем на основании “Договора мены”, то вероятно нужно смотреть была ли мена (по документам) с доплатой или без доплаты. И если была доплата, то для лиц плативших деньги – это было уже приобретение (покупка). Безусловно, вопросов будет еще много. Например, считать ли уже Бывшим Покупателем супругу члена кооператива, если во всех документах на кооперативную квартиру, в т.ч. и в “свидетельстве о собственности” значится супруг. Вроде бы она не владела квартирой, но в то же время квартира оплачивалась как бы и её деньгами (имущество супругов – общая совместная собственность).
Закон только вступил в силу и как в начале любого пути есть некоторая неясность и неполное понимание.
3. Сбор платится в размере “1 процента від об’єкта оподаткування”, т.е. от той цены, которая указана в договоре купли-продажи. Понятие “цена” однозначно определяется Гражданским Кодексом Украины.
Статья 228. ЦЕНА “Продажа имущества производится по ценам, устанавливаемым по согласованию сторон, если иное не предусмотрено законодательными Актами”.
4. Покупатели и их Риэлторы должны теперь приходить на сделку уже с квитанцией по оплате сбора, получив предварительно реквизиты для перечисления денег.
5. Я хочу еще раз напомнить Читателям, что все вышенаписанное – есть мое личное мнение частного лица.
6. Полный текст Закона можно прочитать в “Виртуальном Форуме риэлторов Украины”.
on-line http://infobusiness.kiev.ua/forums
of-line mailto: forum_realty_ua@mail.ru
7. ПОМНИТЕ! ХОРОШИЙ РИЭЛТОР ИЗ ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ поможет Покупателю, действуя в строгом соответствии с Законом, грамотно и разумно оплатить все сборы в Пенсионный фонд. Много зависит от профессиональной грамотности и, если хотите, мудрости лиц, удостоверяющих или регистрирующих сделку. Во всяком случае, на Товарной Бирже “Десятинная” уже разработаны документы и продумана, в строгом соответствии с Законом, технология выполнения его требований, чтобы тот кто должен платить – не мог уклониться от уплаты, а тот кто имеет права по Закону платить не в полной мере или не платить вообще, мог это сделать.
В последних номерах мы достаточно подробно рассматривали тему “ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ”. Разобрались с ситуациями, при которых в одной и той же квартире может проживать семья, где у одних членов семьи есть и ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ, а у других – только ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ.
Поговорили об имуществе супругов и его разделе при разводе. Я привел пример раздела имущества и других обстоятельств и проблем, связанных с разводом. Последний абзац был таким :
“Всех этих проблем, скандалов, потерь времени и сил можно было бы избежать, если бы был заключен БРАЧНЫЙ КОНТРАКТ.”
Давайте затронем тему : БРАЧНЫЙ КОНТРАКТ, БРАК, РАСТОРЖЕНИЯ БРАКА.
БРАЧНЫЙ КОНТРАКТ – соглашение жениха и невесты об урегулировании их взаимных прав и обязанностей по управлению и распоряжению имуществом, заключаемое при вступлении в брак. В некоторых странах брачный контракт касается имущества, принадлежащего до брака супруге и влечет некоторое сокращение её прав. В некоторых странах заключение Брачного контракта направлено на установление так называемого соуправления (совместного управления) добрачным имуществом супруги (напр. во Франции закон от 13.06.65) или передачу мужу всех прав по управлению этим имуществом (напр. в Турции).
Но, об этом в следующем номере.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
