В номере 1`99
и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии
“Я желаю продать квартиру” и “Я желаю купить
квартиру” и их разбивка по номерам издания «НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ».
В прошлом номере
в разделе новости на рынке недвижимости. Я упомянул о “двух новостях”.
Первая. Указ Президента Украины № 666 (обратите
внимание на номер). “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”.
Вторая. Проект Указа Президента Украины “Про ріелторську
діяльність”, внесённого на рассмотрение Верховной Рады 27.06.99 и проект Закона
Украины “Про ріелторську діяльність”, внесенного Министерством юстиции Украины.
Я обещал прокомментировать эти Документы в следующем
номере, т.е. в этом.
Дам некоторые комментарии к Проекту Указа “Про державну
реєстрацію прав на нерухоме майно” и выдержки из самого Указа.
“Державна реєстрація прав – є офіційним визнанням
і підтвердженням державного виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припиненням
прав на нерухоме майно, що супроводжується внесенням відповідного запису до Державного
реєстру прав на нерухоме майно”.
“Обов’язковій державній реєстрації підлягають: право власності, обмеженні речові права (серветут, емфітевзіс, суперфіцій, узуфрукт, право користування сроком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких)”.
“Обов’язковій державній реєстрації підлягають оттяженя, накладенні на нерухоме майно відповідними органами державної влади у випадках передбачених законом”.
“Для відшкодування збитків завданих з вини органу, який здійснює державну реєстрацію …, утворюється компенсаційний фонд”.
“Державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов’язаний надати інформацію … будь-який особі, яка пред’явила документ, що посвідчує цю особу”.
“Витяг з Державного реєстру прав має містити опис об’єкта …, зареєстровані права на нього, а також обтяження.”
“Відомості про зміст правовстановлюючих документів, узагальнені відомості про права окремої особи …, а також витяги …, що містять відомості про перехід прав …, надаються лише:
·самим правоволодільцям;
·фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правоволодільця;
·органам державної податкової служби;
·судовим, правоохоронним органам, нотаріусам …;
·особам які мають право на спадкоємство майна …;
“Агентство з реєстрації прав очолює Голова, який за посадою є заступником Міністра юстиції України”.
“права на нерухоме майно, що виникли до створення державної системи реєстрації прав на нерухоме майно, визнаються державою”.
Некоторые комментарии.
Безусловно необходимость введения системы Государственной регистрации назрела давно. Если бы Указ был принят (пока Верховная Рада отклонила его), то уменьшился бы риск покупателей, кредиторов и риэлторов. Отношения на рынке недвижимости стали бы более цивилизованными и менее криминализироваными.
Появилась бы возможность официальной проверки всех обстоятельств, связанных с конкретным объектом недвижимости.
Более того, Государство возмещает ущерб, возникший по вине Регистраторов (создаётся специальный фонд).
Право собственности возникает не с момента удостоверения сделки у нотариуса или регистрации на бирже (как сейчас), а с момента регистрации у Государственного регистратора (появилась новая (!) специальность).
Можно будет (предъявив удостоверения личности) получить сведения по конкретному объекту и сведения о лицах, интересовавшихся (!) этим объектом.
К сожалению, пока не ясно, сколько нужно платить за получение сведения и за саму регистрацию. А если эта плата будет определяться в процентах к стоимости объекта, то вполне может быть, что наша радость, по поводу уменьшения Госпошлины с 5 до 1 процента может несколько померкнуть.
Господа покупатели! Поспешите с покупкой! “Промедление” может обернуться дополнительными расходами (немалыми).
Комментарий проектов Указа Президента “О риэлторской деятельности” и Законе “О риэлторской деятельности” я дам в следующем номере.
В прошлых номерах мы рассуждали на тему “ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ” и определили наиболее часто встречающиеся случаи, когда ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ может быть у одного члена семьи, а ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ – у всех членов семьи.
Их четыре:
·выкуп квартир у государства;
·стоительство квартир через МЖК;
·стоительство индивидуального жилого дома;
·долевое участие в строительстве.
Узнали, что собственность может быть общая долевая и общая совместная и выяснили, что имущество супругов – есть ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ (имеется в виду имущество нажитое в период брака).
Почему нас должна интересовать эта тема? А потому, что во всех четырёх случаях, собственник объекта (квартира, дом) может продать его, подарить, обменять, сдать в аренду, т.е. выполнить операции по отчуждению, не спрашивая разрешения у других членов семьи (даже если они прописаны), кроме СУПРУГА (СУПРУГИ), если в период внесения денег (выплаты пая) они находились в законном браке.
Каждый из супругов имеет равные ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на имущество. При этом не имеет значения, что кто-то из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, воспитывал за детей, не имел самостоятельного заработка или имел его значительно меньше другого.
Таким образом, вне зависимости от того, кто из супругов внесен в “Свидетельство о праве собственности”, объект недвижимости принадлежит в равных (!) долях обоим супругам (я имею в виду четыре случая описанные ранее).
Поэтому, при проведении операции по отчуждению объекта, необходимо присутствие обоих супругов, при этом тот из супругов, кто не внесён в правоустанавливающий документ даст, в присутствии лица удостоверяющего или регистрирующего сделку, письменное согласие на проведение сделки. Такое разрешение можно сделать заранее, оформить его надлежащим образом у нотариуса.
При приватизации квартир ситуация несколько иная. В приватизации участвуют все прописаные в квартире граждане Украины. Повторяю - граждане Украины. То есть все члены семьи, прописаные в квартире на момент приватизации получили равные права: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ.
Вроде бы и нет проблем, которые были в описанных ранее четырех случаях.
Подождите радоваться. Приведу пример. Сын женился и прописал жену, (после приватизации) дети прописали родителей, (после приватизации) родились дети (после приватизации).
Все прописаные в квартире уже после её приватизации имеют ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ, но не имеют ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ. Опять в одной и той же семье, как и предыдущих четырёх случаях, могут проживать лица имеющие неравные права.
Но есть и разница. Например, продаётся квартира, которую приватизировал супруг будучи вне брака, затем он женился и прописал жену. В этом случае супруга не обязана давать согласие на продажу квартиры, она не является ее сособственником. А почему? Давайте вспомним, что такое ПРИВАТИЗАЦИЯ.
ПРИВАТИЗАЦИЯ ДЕРЖАВНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ – відчудження (безкоштовно або з доплатою грошима чи цінними паперами) квартир (будинків) разом з господарськими спорудами і приміщеннями (підвали, сараї тощо) державного житлового фонду на користь громадян України, які мають на це право лише один раз”.
(из словаря “150 термінів із словника рієлтора” авторы: Бондаренко А. А., Винокур В. И., Кукса В. П.)
Таким образом, при БЕЗПЛАТНОЙ приватизации на одного из супругов, если даже супруги состояли в законном браке, (но были прописаны раздельно), при отчуждении квартиры согласие другого - не требуется.
Мы описали пять ситуаций при которых в квартире могут проживать и быть прописанными лица не имеющее права собственности.
Действующая “Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. (Утверждена приказом Минюста Украины от 18.06.94 г. № 18/5). Не обязывает нотариусов при удостоверении договоров отчуждения квартир (домов) требовать согласия на эту сделку у всех лиц, имеющих ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ в квартире (за исключением согласия супругов в случаях когда оно требуется). Такой же порядок и при удостоверении сделок на Бирже. Поэтому есть опасность, что квартира может быть продана без ведома проживающих в них.
Что же делать ? И как не допустить такой ситуации ?
Об этом я расскажу в следующем номере. Поговорим мы также о совместном имуществе супругов и его разделе.
И еще одна ХОРОШАЯ НОВОСТЬ на рынке недвижимости Украины. При участии Информационно-обменной сети “infobusiness.kiev.ua”. И Ассоциации специалистов по недвижимости Украины с 9 июля 1999 года начал свою работу “Виртуальный форум риэлторов Украины”. Основная задача которого – обсуждение насущных вопросов рынка недвижимости.
Гиды форума:
·НЕВИДИМОВ Евгений Юрьевич – Генеральный координатор сети “infobusiness.kiev.ua”.
·ВИНОКУР Владимир Исакович – Вице-Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
Подробности и Участие:
Информационно-обменная сеть infobusiness.kiev.ua
Участие и подробности по “Виртуальному форуму риэлторов Украины”
on-line http://infobusiness.kiev.ua/forums
of-line mailto: forums_realty_ua@mail.ru
news ua.commerse.estate
relcom.commerc.estate
odessa.commerc.tstate
bbs Infohelp bbs (380-44)2120673,2123661
fax (044)2122445
ph. (044)2233951, 2122445
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
