В номере 1`99
и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии
“Я желаю продать квартиру” и “Я желаю купить
квартиру” и их разбивка по номерам издания «НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ».
В прошлом (12’99) номере у
нас шёл подробный разговор о необходимости привлечения опытного риэлтора для решения
проблем, связанных с операциями с недвижимостью. Я пытался доказать (и, по моему,
сделать это), что оформлять сделки на товарных Биржах – ВЫГОДНЕЕ И БЕЗОПАСНЕЕ.
И привел ЧЕТЫРЕ ФАКТОРА, подтверждающих мои доказательства.
Я кратко повторю их (учитывая важность):
Первый. На Бирже имеют право оформлять сделки
только Биржевые Брокеры, т.е. те кто получил аккредитацию. (прошел проверку и
заключил соответствующий Договор с Биржей). Биржевой Брокер – это проверенный
Брокер.
Второй. Перед подписанием Договора купли-продажи,
Биржевыми Брокерами подписывается “Биржевой контракт”, в котором однозначно указывается
Брокер и фирма представляющие интересы Покупателя и Продавца и несущие, соответственно,
полную ответственность перед своим “Клиентом” и Биржей.
Хочу обратить внимание Читателей, что при удостоверении сделок у нотариуса, документа подобного “Биржевому контракту”- нет. Брокер, призывающий оформить сделку у нотариуса, как правило, “следов не оставляет”.
Третий. Не все нотариальные конторы имеют оборудованные помещения со специальной аппаратурой для проверки купюр.
На биржах (УБД и КУБ) имеются соответствующие помещения, в которых специалисты на хорошей аппаратуре за небольшую плату (официальную) проверяют купюры. Расчеты на Биржах – безопаснее.
Четвертый. Сервис и комфорт при оформлении сделки. На биржах он выше, чем во многих нотариальных конторах, особенно (к сожалению) государственных.
Я твердо убежден в том, что КЛИЕНТ ДОЛЖЕН ПРОСИТЬ(!) СВОЕГО БРОКЕРА О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА БИРЖЕ И БОЛЕЕ ТОГО – ДОПЛАЧИВАТЬ ЗА ЭТО.
“Новые новости” на рынке недвижимости. Их две, но зато какие.
Первая. Указ Президента Украины № 666 (обратите внимание на номер).
“Про державну реестрацію прав на нерухоме майно”.
Вторая. Проект Указа Президента Украины “Про рієлторську діяльність”, внесённого на рассмотрение Верховной Рады 27.06.99 и проект Закона Украины “Про рієлторську діяльність”, внесенного Министерством юстиции Украины.
Комментарий этих “новостей” я хотел бы отложить до следующего номера, а пока замечу следующее.
Учитывая возможность вступления Указа № 666 в действие в ближайшее обозримое время, советовал бы ГОСПОДАМ ПОКУПАТЕЛЯМ ПОСПЕШИТЬ С ПОКУПКОЙ, т. к. “промедление” может обернуться дополнительными и немалыми расходами.
Что же касательно Проектов Указа “Про рієлторську діяльність” и Закона “Про рієлторську діяльність”, то, я надеюсь “черным брокерам”, т.е. тем, кто не имеет отношения к нормальным риэлторским фирмам и работает нелегально, в ближайшее время придется туго, а Брокерам (вернее тем, кто себя так называет), следует подумать о “причаливании” к ХОРОШИМ РИЭЛТОРСКИМ ФИРМАМ, которые получат лицензии, а значит и законную возможность работать на рынке недвижимости.
В Пояснительной записке к Проекту Закона Министр юстиции г-жа С.Станик обозначила: “Проект вводить професійне самоврядування ріелторів, передбачає кваліфікаційні та інші вимоги до ріелторів, встановлює порядок сертифікації осіб, які мають намір займатися ріелторською діяльністю, а також умови здійснення такої діяльності юридичними особами.”
В номере 8’99 и 10’99
мы разбирали важную тему “ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ”, разобрались
с этими понятиями и подробно поговорили о первом прорыве в отсутствии у нас ПРАВА
РАСПОРЯЖЕНИЯ и ПРАВА ВЛАДЕНИЯ своими квартирами, в связи с возможностью ВЫКУПА
ИХ У ГОСУДАРСТВА (прошу не путать с “приватизацией”). Мы выяснили, что возможна
ситуация, когда :
- ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ - у всех членов семьи на основании ордера и прописки;
- ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - у одного члена семьи, внесенного в Договор купли- продажи, как Покупатель.
Похожая ситуация складывается в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).
Право стать членом ЖСК и построить квартиру за собственные деньги также предоставлялось в порядке очереди, с учетом численности семьи и наличием льгот.
В члены кооператива принимали не всю семью, а только одного из ее членов, как правило того, кто имел отношения к предприятию, формировавшему ЖСК, несмотря на то, что количество комнат в квартире определялось численностью и составом семьи в целом или наличием определенных льгот у отдельных ее членов.
Сама квартира ПРИНАДЛЕЖАЛА КООПЕРАТИВУ, а ЧЛЕНУ КООПЕРАТИВА принадлежал только ВЫПЛАЧЕННЫЙ ПАЙ, а остальные члены семьи имели лишь ПРАВО НА ПРОЖИВАНИЕ.
Граждане считаются членами кооператива со дня регистрации Устава ЖСК, а граждане, принятые в действующий ЖСК – со дня утверждения местной администрацией решения общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив.
Эти отношения регулируются главой 5 “Жилищного кодекса Украины”, а конкретно статьями 133,134,136 и 137.
После введения в Украине Закона “О собственности” (согласно статье 15), введенного в действие с 15.04.91, член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (ВЛАДЕНИЯ), а квартира может стать ОБЪЕКТОМ ПРОДАЖИ, т.е. СОБСТВЕННИК (член жск) по своему(!) усмотрению пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой.
Таким образом, возможна ситуация, когда :
- ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ - у всех членов семьи, прописанных в квартире;
- ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - у одного члена семьи, члена кооператива.
Попутно замечу.
Собственники квартир многоквартирных домов обязаны вносить на соответствующий счет собственника дома (в данном случае ЖСК) плату за обслуживание и ремонт дома (п.17 “Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 8.10.92 №572).
Гражданин, который приобрел в собственность квартиру в ЖСК по основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом Украины (договор купли-продажи, дарения и т.п.), но нежелающий вступить в члены ЖСК (имеет право), обязан заключить с ЖСК договор об участии в эксплуатационных расходах (обслуживание и ремонт) дома.
Рассмотрим ситуацию со строительством индивидуального жилого дома. Семья хочет построить дом. Прежде всего необходимо получить разрешения органа местного самоуправления и выделенный органом местной власти земельный участок под строительство (до 0,1 га в городах, до 0,15 га в поселках городского типа, до 0,25 га в сельских населенных пунктах : ст.67 “Земельный Кодекс Украины”). Затем нужно иметь и утвердить с местными архитектурными службами ПЛАН-ПРОЕКТ СТРОЕНИЯ.
В противном случае возведенное строение считается самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями (административная ответственность по ст.ст. 53-1 ч 97 “Кодекса Украины об административных правонарушениях” и ст.199 “Уголовного Кодекса Украины”).
Документом о праве собственности на построенный жилой дом является “Свидетельство о праве собственности” как правило СВИДЕТЕЛЬСТВО ВЫДАЕТСЯ НА ИМЯ ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА – УПОЛНОМОЧЕННОГО СОБСТВЕННИКА, ПРЕДСТАВИТЕЛЯ СЕМЬИ.
И опять возможна ситуация, когда :
- ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ - у всех членов семьи, прописанных в доме;
- ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - у одного члена семьи, внесенного в “Свидетельство о праве собственности”.
Подобное положение может быть и при долевом участии в строительстве. Согласно п.4.1 “Инструкции Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 09.06.99 (зарегистрированной Минюстом Украины 26.06.96) “О порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц”, местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления оформляются физическим и юридическим лицам “Свидетельства о праве собственности”, но при условии предоставления “Договора о долевом участии в строительстве объекта”, “Акта о принятии объекта в эксплуатацию” и “Акта приемки-передачи этого объекта долевику”.
И снова возможна уже известная нам ситуация :
- ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ - у всех членов семьи, прописанных в квартире;
- ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - у одного (или нескольких) члена семьи, внесенного в “Свидетельство о праве собственности”.
Итак, мы обозначили четыре случая, когда ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ приобреталось при внесении денег :
- ВЫКУП КВАРТИР У ГОСУДАРСТВА;
- СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТИР ЧЕРЕЗ МЖК;
- СТРОИТЕЛЬСТВО ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА;
- ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
Сейчас самое время затронуть столь важную тему как “ОЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ”, которая имеет к поднятой проблеме самое прямое отношение.
Ст.2 Закона Украины “О собственности” предусматривает, что частная собственность в Украине существует в таких формах: государственная, коллективная и частная, которая может существовать в виде личной или ОБЩЕЙ, которая, в свою очередь, делится на ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ и ОБЩУЮ СОВМЕСТНУЮ.
Ни в коем случае не следует путать эти понятия, т.к. правовые последствия реализации прав общей долевой собственности и общей совместной собственности – РАЗЛИЧНЫ.
Гражданский кодекс Украины разъясняет, что при общей совместной собственности доли не определяются и участники собственности имеют право на все имущество в целом. Общей совместной собственностью все участники распоряжаются исключительно сообща.
Теперь плавно перейдем к имуществу супругов и приведем статью 22 из “Кодекса про шлюб та родину України”.
Глава 6 “Майнові права та обов’язки подружжя”, статьи 22 “Спільна сумісна власність подружжя”. “Майно, нажите подружжям за час шлюбу, є його спільною сумісною власністю. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження цим майном.”
Развитием этой темы мы займемся в следующем
номере.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
