В номере 1`99 и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии “Я желаю продать квартиру” и “Я желаю купить квартиру” и их разбивка по номерам издания «НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ».
     В прошлом номере мы достаточно подробно поговорили о вступившем в силу со второго июня Закона Украины “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України”.
     Одна из “Змін” такова – с 02.06.99 года государственная пошлина в Государственных нотариальных конторах и на Товарных биржах, а также минимальная плата частному нотариусу за его услуги по отчуждению объектов недвижимости (в частности, купля-продажа) составит ОДИН ПРОЦЕНТ от суммы, указанной в Договоре.
     Последний абзац предыдущей статьи звучит так :
     “7. А вот теперь, когда условия и на биржах и у государственного
     нотариуса и у частного нотариуса практически сравнялись, начинается борьба за ЕГО ВЕЛИЧЕСТВО-КЛИЕНТА.
     Об этом мы поговорим в других НОМЕРАХ и я докажу, что заключать сделки на Бирже выгоднее и удобнее.”

Сперва, я хотел бы, чтобы все УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ один раз и навсегда договорились – сделки по отчуждению объектов недвижимости зарегистрированные на товарных биржах имеют абсолютно такую же законность, как и сделки удостоверенные у нотариусов. И больше не будем к этому возвращаться !

Вступивший с 02.06.99г. новый Закон еще раз обосновал это положение, а кроме того, сотни тысяч граждан Украины, оформивших ранее Договора купли – продажи (мены) на Биржах перестали опасаться “претензий” (!) со стороны налоговых органов.

Для решения очень (!) важного вопроса – ГДЕ ОФОРМИТЬ ДОГОВОР ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖИ, нужно знать:
     Ё с Брокером Договор можно оформить и в нотариате, и на Бирже,
     Ё без Брокера – только в нотариате.
     Безусловно, человек со здравым смыслом, минимально знакомый с технологией купли-продажи, может рискнуть самостоятельно найти Покупателя или Продавца. Но только Брокер из ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ знает как правильно составить и где подать рекламу и как оградить Продавца от ненужных звонков и “опасных” просмотров. Кроме того, если Брокер уверен, что Вы продадите квартиру через его Фирму, он дает рекламу за свои деньги (деньги Фирмы), т.к. они ему вернуться из брокерского вознаграждения.
     Таким образом, пригласив Брокера Продавец не тратит времени (а это тоже деньги), и не платит за рекламу. Но самое главное, Брокер обеспечит безопасность Продавца при получении денег за квартиру (дом и т.п.) или при перечислении на указанный Вами счет, как в Киеве или Украине, так и за рубежом. Читатели вероятно знают, что исходя из статьи 228 ГК Украины, в Договоре может быть указана любая сумма, а не та которую Продавец действительно должен получить. И можно представить ситуацию, когда Покупатель изловчиться и в качестве платы за квартиру даст сумму, указанную в Договоре купли-продажи (имеет право ! ).
     Я твердо уверен – потенциальный покупатель, читающий мои статьи, не будет самостоятельно (без БРОКЕРА ИЗ ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ) приобретать себе квартиру. Я повторяю из номера в номер – ПОКУПАТЕЛЬ РИСКУЕТ БОЛЬШЕ ПРОДАВЦА.
     В номере 7’98 я привел более тридцати характеристик, определяющих качество квартиры и соответственно цену.
     А в номере 8’98 я привел около трех десятков факторов, которые должен собрать хороший Брокер для своего Клиента-Покупателя. Я думаю, что целесообразно повторить их сейчас :
     - год постройки дома;
     - обратить внимание на материал перекрытий и стен (если Брокера не удовлетворяют ответы продавца, то существуют приемы с помощью которых можно самому добыть требуемые сведения);
     - куда (стороны света) выходят окна, (иногда Брокеры носят с собой компас);
     - тип строительной серии дома;
     - ведомственный дом (какого ведомства) или нет;
     - кооперативный (чей кооператив) дом или нет;
     - наличие право - устанавливающих документов и его тип (вид);
     - продавалась ли квартира ранее когда и сколько раз;
     - все ли владельцы “имеются в наличие”, где находятся отсутствующие и по каким причинам они отсутствуют;
     - кто владеет квартирой, кто прописан, кто проживает (это могут быть совсем разные люди);
     - как удостовериться в том, что люди, которых Вам показывают и “есть те самые лица”;
     - не находится ли квартира под арестом;
     - есть ли долги по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефонных переговоров ( не затеяна ли продажа только для того, чтобы из задатка оплатить долги, а затем отказаться от продажи);
     - телефон индивидуальный или на блокираторе;
     - подключен ли телефон к сети или отключен за долги;
     - относится ли по документам телефон к квартире или вынесена временная линия от соседей;
     - причина по которой владелец продает квартиру;
     - будет ли получаться какое-либо жилье в замен;
     - если будет, то какое жилье, где и реальны ли по ценам запросы собственников;
     - если не будут покупать жилье, то где намерены жить владельцы прописанные и проживающие;
     - есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих несовершеннолетние, недееспособные, частично недееспособные, если есть , то кто именно и кто их опекуны или попечители;
     - есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих военнообязанные;
     - есть ли среди лиц, имеющих отношение к квартире, те, кто находится в Армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках в Украине или вне ее, в больницах на излечении и в каких(!);
     - как удостовериться, что несовершеннолетний, которому уже есть 15 лет, но еще нет 16 лет, (т.е. у него нет паспорта) - именно тот, кто внесен в правоустанавливающий документ;
     - сколько денег хотят получить владельцы;
     - в какой валюте;
     - хотят деньги получить наличными или на расчетный счет, в Украине или за рубежом (согласятся ли на Договор с отлагательным условием);
     - могут ли владельцы просто продать квартиру (на Брокерском сленге - ”чистая продажа”) или хотят одновременно приобрести другое жилье (обмен путем купли - продажи);
     - хотят ли продать квартиру быстро или не спешат, т.е. “держат цену”;
     - сколько времени владельцы хотели бы оставаться в квартире после подписания Договора купли - продажи;
     - сможете ли Вы обеспечить выписку прописанных из квартиры, т.е. пойдут ли Продавцы на предлагаемую Вами технологию продажи для обеспечения обязательной выписки и выселения;
     - заполнят ли владельцы специальный “Опросной лист” (в нашем Центре есть такой документ) или откажутся;
     - кто соседи по этажу, кто живет над квартирой ( иногда люди хотят выехать из-за соседей);
     - сколько денег потребуется на ремонт квартиры;
     - есть ли у Продавца свой Брокер, а если есть, то из какой фирмы, заслуживает ли эта фирма доверия.
     Я более чем уверен, что самостоятельно Покупателю чрезвычайно(!) сложно собрать все эти сведения.
     ГОСПОДА ПОКУПАТЕЛИ ! НЕУЖЕЛИ У ВАС ЕЩЁ ЕСТЬ СОМНЕНИЯ ? Я НАДЕЮСЬ, ЧТО УЖЕ НЕТ !
     Будем считать, что я убедил Вас в необходимости работать с риэлтором -профессионалом.
     Откуда же этот риэлтор? Конечно из Фирмы. Работать с “риэлтором” вне Фирмы, так называемым “черным брокером” нельзя! Категорически !

Риэлтор может предложить Вам, уважаемый Читатель, совершить сделку в одном из трех мест : у государственного нотариуса, частного нотариуса или на Товарной Бирже.
     Теперь перейдем к моим ДОКАЗАТЕЛЬСТВАМ О ВЫГОДНОСТИ И УДОБСТВЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК НА БИРЖЕ.
     Их несколько.
     Первый. На Бирже имеет право заключать сделки только Биржевые Брокеры, т.е. те кто получил аккредитацию (доверие) на Бирже. Такую аккредитацию получить непросто, нужно заключить специальный Договор с Биржей, где кроме самых подробных сведений о Брокере, находятся его письменные обязательства, что он (Брокер) принимает на себя всю ответственность за результаты работы, т.е. за своё участие в сделках. Таким образом, Биржевой Брокер – это проверенный Брокер, т.е. заслуживающий полного Доверия.
     Второй. Перед подписанием Договора купли-продажи, Брокеры подписывают Документ, называемый “Биржевой контракт”, в котором указывается персонально какой Брокер и какая фирма представляет интересы Покупателя и Продавца и несет, соответственно, полную ответственность перед своим Клиентом и Биржей. “Биржевой контракт” подписывается всегда, т.к. этого требует Закон, а не потому что так хотят Брокеры.
     Клиенты, в случаях если после сделки у них возникают (не да Б-Г!) какие-либо проблемы, знают к какому конкретно Брокеру или Фирме следует обратиться. Кроме того, на стороне их интересов стоит такая мощная организация как Товарная Биржа. При удостоверении сделок у нотариусов нет документа подобного “Биржевому контракту”, т.е. нет официального(!) документа по которому можно было бы впоследствии найти виновного. Брокер, призывающий оформить сделку у нотариуса, как правило, “следов не оставляет”.
     Хочу напомнить, в Киеве есть только две Товарные Биржи, заслуживающие абсолютного доверия – Украинская Биржа “Десятинная”(УБД) и Киевская Универсальная Биржа(КУБ).
     Третий. Безопасность расчета. Не все нотариальные конторы (государственные или частные) имеют оборудованные помещения со специальной аппаратурой. И если сделка будет происходить в неприспособленном помещении, где находится нотариус, в котором сидят или ходят посторонние люди и нет условий для счета проверки купюр, то продавцу могут “подсунуть куклу” или передать фальшивые деньги.
     На биржах УБД и КУБ имеются специальные помещения, в которых специалисты на хорошей аппаратуре за небольшую плату проверят купюры. Это очень(!) важный момент и на него нужно обратить внимание.
     Четвертый. Сервис и комфорт при оформлении сделки. Поверьте, это также важный фактор. Передача своего имущества, особенно такого дорогого, всегда “волнительный” процесс, поэтому и удобные залы для ожидания и наличие буфета(!) в котором можно отдохнуть и расслабиться (поверьте – это также важно), наличие таксофонов, с которых можно свободно и бесплатно позвонить и охрана (“добрался” до Биржи – уже в безопасности).
     Поэтому, я убежден, что для Клиентов регистрация сделок на Бирже более безопасна, а для Брокера – более ответственна.

Владимир Винокур

Обсудить в форуме >>>

• ДРУГА СПЕЦІАЛІЗОВАНА ВИСТАВКА «ЖИТЛО-2008»
  
  
• Международный Конгресс «ОКНА. ДВЕРИ. ФАСАДНЫЕ СИСТЕМЫ 2008»
  
  
• Ипотечный супермаркет Т.О.Ч.К.А вводит понятие кредитного опта