В номере 1`99
и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии
“Я желаю продать квартиру” и “Я желаю купить
квартиру” и их разбивка по номерам издания «НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ».
Сперва новости на рынке недвижимости.
В прошлом номере я достаточно подробно осветил принятый
Верховной Радой Закон Украины «Про внесення змін до деяких законодавчих актів
України". Изменения вносились в Декреты Кабмина Украины «Про державне мито» и
«Про прибутковий податок з громадян».
Это очень(!) нужные и долгожданные изменения.
Они однозначно (!) уравнивают сделки, заключенные на
Биржах и у нотариусов по госпошлине, которая, согласно Изменений, составляет один
процент от суммы, указанной в Договоре. Закон, после принятия Верховной Радой
был отправлен Президенту Украины, который ... не подписал его, а отправил обратно
на доработку. Подождем. А пока госпошлины у нотариусов – пять процентов, на биржах
– одна десятая процента.
Выбирайте, уважаемые Читатели.
Уже несколько раз я откладывал весьма важную тему. Приведу
абзац из предыдущего номера: «В следующем номере мы, вероятно, поговорим о НЕВЫПИСКЕ
прежних собственников и жильцов, а также затронем такие темы как ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
И ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ. Это разные понятия. И вполне может быть такая ситуация, при
которой прежние жильцы (на законных основаниях) могут остаться быть прописанными
в проданной(!) квартире.»
Откуда возникла необходимость «разбираться» в понятиях
право собственности и право проживания.
Из-за проблем, возникающих у Клиентов рынка недвижимости,
когда при незнании этих различий возникают неприятности, при которых собственники
жилья не могут в полной мере воспользоваться своими правами.
Как же получается, что в одной и той же квартире проживают
члены одной и той же семьи (или близкие люди), но у одних есть и право собственности
и право проживания, а у других только право проживания. Пока они просто живут-поживают,
проблем нет, но вот они пожелали продать квартиру – и тут «все начинается».
В номере 9 за 1997 год мы уже разбирались с понятием
«собственность». Я думаю целесообразно , учитывая, что количество наших Читателей
за два года увеличилось (не уменьшилось – это точно) повторить некоторые аспекты,
имеющие отношение к праву собственности.
Собственность - общественные отношения, которые характеризуют
распределение объектов собственности между различными субъектами собственности.
Объекты собственности - земля и ее недра; реки, леса,
полезные ископаемые; воздушное пространство; основные средства производства во
всех отраслях; жилищный фонд; финансовые ресурсы; научные достижения; национальные,
культурные и исторические ценности; личное имущество граждан.
Субъекты собственности - индивидуум, семья, коллектив,
общественная организация, государство. Собственник - субъект (физическое или юридическое
лицо), который сосредоточивает в своих руках все возможности от использования
собственности. Так, хозяйствующий субъект - лицо, которое выполняет производственную
деятельность с использованием той или иной собственности. При этом он может быть
собственником, а может и не быть им.
Собственник недвижимости – физическое или юридическое
лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается недвижимостью в пределах, установленных
законом.
При рыночных отношениях принципиально различают два типа
собственности:
· общественная (государственная) собственность,
· частная (не государственная) собственность.
В Законе Украины "О собственности" закреплены равные
права существования обоих типов собственности.
В правовом отношении все действия с собственностью реализуются
на основании права собственности. Что же собой представляет право собственности?
Право собственности представляет собой оформление экономических
отношений юридическими законами и нормативами. Право собственности включает полномочия
собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Здесь понятия "владение",
"пользование" и "распоряжение" имеют юридическую основу.
Владение - фактическое обладание вещью. Оно неразрывно
связано с другим правомочием собственника - правом пользования, так как в большинстве
случаев для того, чтобы пользоваться вещью, необходимо иметь ее в своем владении.
Различают владение собственника и владение несобственника. Первое из них всегда
охраняется законом, так как оно возникло на основании закона, договора или другого
административного акта.
Право владения может принадлежать и другому лицу, которому
собственник передал свою вещь на основании договора (имущественный наем, залог,
хранение и т.п.) или иного юридического акта. Вместе с тем право владения несобственника
носит зависимый характер, так как владелец может пользоваться или распоряжаться
вещью лишь в пределах, установленных собственником. Например, по договору хранения
владелец не может пользоваться вещью.
Пользование заключается в праве потребления вещи для
удовлетворения собственных потребностей и интересов в зависимости от ее назначения
(эксплуатация имущества, получение доходов и т.п.). Границы права пользования
определяются законом, договором или иным правовым основанием (завещание, дарственная
и др.).
Распоряжение означает предоставленное законом право определять
юридическую судьбу вещи по усмотрению собственника. Распоряжение совершается путем
сделок и в силу других юридических актов. В результате распоряжения имуществом
осуществляется его отчуждение (прекращается право собственности), а также передача
его в пользование, на хранение, в залог и т.д.
И еще несколько важных и нужных понятий:
Право продажи недвижимости – составляющая права собственности
на недвижимость, реализуемая посредством Договора купли-продажи.
регистрация прав собственности на недвижимость – установленная
система записей по каждому объекту недвижимости в государственном реестре прав
на недвижимость в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения,
перехода, ограничения или прекращения прав собственности на недвижимость.
Свидетельство о праве частной собственности на объект
недвижимости – правоустанавливающий документ, свидетельствующий, что данный объект
недвижимости принадлежит указанному в документе лицу по праву частной собственности.
А что же такое право проживания ?
Право найма жилого помещения (право проживания) – составляющая
права граждан на жилище, обеспечиваемое путем предоставления или сохранения за
ними занимаемых жилых помещений в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Дополнительные понятия.
Жилищное право – область гражданского права, регулирующая
порядок предоставления жилых помещений, условия пользования и распоряжения, а
также изменений и прекращения пользования ими.
Жилищное законодательство – совокупность правовых норм,
регулирующих жилищные отношения.
Задачей жилищного законодательства является регулирование
жилищных отношений с целью обеспечения права граждан на жилище, надлежащего использования
и сохранения жилого фонда, а также укрепления законности в области жилищных отношений.
Жилищные права граждан регламентированы ст. 9 Жилищного кодекса Украины (ЖК).
Эта статья важна, поэтому привожу её без сокращений:
Статья 9. Жилищные права граждан.
Граждане имеют право на получение в бессрочное пользование
в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного
жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов.
Граждане имеют право на приватизацию квартир (домов)
государственного жилищного фонда или приобретение их в жилищных кооперативах,
на биржевых торгах, путем индивидуального жилищного строительства либо получение
в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством Украины.
Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения
или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в
порядке, предусмотренном законом.
Жилищные права охраняются законом, за исключением случаев,
когда они осуществляются в противоречии с назначением этих прав или с нарушением
прав других граждан либо прав государственных и общественных организаций.
Мы вооружились знаниями терминов и можем перейти к рассуждениям
по теме нашей проблемы.
Давайте вспомним, как мы получали квартиру или улучшали
свои жилищные условия.
Было три способа:
построить дом;
получить государственную квартиру
стать членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
В больших городах первый способ был практически непригоден.
Для получения «бесплатной» государственной квартиры люди
«стояли» в очередях по месту работы или прописки по 10…15 лет. Квартира давалась
в зависимости от состава семьи, наличия льгот и других условий.
Не так просто было стать и членом ЖСК, т.е. за свои «кровные»
построить жилье. Также принимались во внимание состав семьи, наличие льгот, очередность
и многое другое.
Гражданам квартиры не принадлежали. Кто-то жил в государственных
квартирах и имел лишь право на проживание. Кто-то жил в ЖСК, где сама квартира
принадлежала кооперативу, а член кооператива имел право собственности на денежный
пай, который был ужен выплачен и также как члены семьи право на проживание.
И никто из нас не имел права распоряжения и права владения
своими квартирами (было лишь только право пользования).
Первый прорыв наступил в период зарождения современного
рынка недвижимости (конец 80-х начало 90-х г.г.) Гражданам проживающим в государственных
квартирах разрешили выкупать их у государства.
О всех других обстоятельствах темы «право собственности
и право проживания» мы поговорим в следующим номере.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
