В номере 1`99
и 2`99 приведен подробный перечень тем статей серии
“Я желаю продать квартиру” и “Я
желаю купить квартиру” и их разбивка по номерам издания “НЕДВИЖИМОСТЬ
И КОМФОРТ”
Начиная с номера 17`98 разговор идет о теме “ПРЕСТУПЛЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ” и в частности о МОШЕННИЧЕСТВЕ, направленном против ПОКУПАТЕЛЯ.
В прошлых двух номерах мы разбирались с такими важными понятиями как ПРЕДСТА-ВИТЕЛЬСТВО и ДОВЕРЕННОСТЬ, и затронули тему ОБМАНА при ПЛАТЕЖАХ (вернее неплатежах) по КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ, ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ и ТЕЛЕФОННЫМ ПЕРЕГОВОРАМ.
Мы рассмотрели ситуацию, когда Продавец, получив ЗАДАТОК (о “задатке” мы поговорим отдельно и подробно - это чрезвычайно(!) важная тема), оплачивает из переданной суммы свои долги, а потом “может передумать” продавать свою квартиру.
Зачастую бывает, что забрать задаток не только в двойном, но и в одинарном размере очень сложно. И я рассказал, как поступают в таких случаях у нас в Центре “МЕГОКОН-В”.
Кроме того, я высказал мнение, что требовать оплаченные телефонные квитанции на день подписания Договора купли-продажи бессмысленно и непрофессионально. Задолженность должна быть ликвидирована НА ДЕНЬ ПЕРЕДАЧИ КЛЮЧЕЙ.
Но между ДНЕМ подписания договора купли-продажи и ДНЕМ передачи ключей проходит некоторое время (15 или 30 дней), а поскольку деньги Продавцом уже получены, то он может Покупателя и его Брокера, как говориться “в упор не видеть”. Что же делать? Способ есть.
А пока поговорим немного о задолженностях. Ситуация такова. Вы купили квартиру, а Ваш Брокер не проверил задолженность, причем, проверять ее следует не со слов Продавца, а лично в ЖЭКе, взяв соответствующую справку у бухгалтера ЖЭКа.
Продавцы выехали (в другую квартиру, город или страну), а задолженность осталась. Хочу дать пояснения. При приобретении квартиры, к Вам, (как к новому Собственнику), ответственность по долгам предыдущих Собственников НЕ ПЕРЕХОДИТ. Это означает, что ЖЭК и службы энергохозяйства должны изыскивать способ взыскания долгов с прежних Собственников, в т.ч. и в судебном порядке. Но если свет или воду (при задолженности) отключить довольно сложно, то телефон отключат запросто, если задолженность по телефонным переговорам не будет погашена.
Хотел бы напомнить.
Собственники квартиры, как правило, не являются собственниками телефонного номера, а только абонентами или пользователями своей телефонной линии. Поэтому, приобретая квартиру, телефонный номер Вы НЕ ПРИОБРЕТАЕТЕ, а только лишь переоформляете на себя (это отдельная тема и будем об этом говорить отдельно). ЖЭК и телефонный узел не будут искать прежних хозяев, и “скачивать” с них ЗАДОЛЖЕННОСТЬ. Гораздо проще требовать деньги с Вас, мои уважаемые новые Собственники. Телефон отключат, а с задолженностью по коммунальным услугам и электроэнергии тоже найдут способ бороться. Например, не дадут нужных справок в ЖЭКе, или не пришлют слесаря или электрика, так что методы найдутся. Что же делать. Способы есть.
Кстати, хочу обратить Ваше внимание, что если Вы не купили квартиру, а она досталась Вам в наследство по закону или завещанию, то Вы, уважаемый Собственник, отвечаете (ст.556 Гражданского Кодекса Украины) по долгам Наследодателя (бывшего Собственника квартиры) в пределах действительной стоимости квартиры. Поэтому, принимая наследство, следует быть хорошо осведомленным обо всех вопросах, связанных с имуществом и имущественными правами.
И еще одна проблема. Достаточно существенная и чрезвычайно важная. Выписка прежних жильцов, вернее НЕВЫПИСКА.
Тут самое время затронуть такие понятия как ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и право проживания. Это разные понятия. Совсем разные. И должен заметить, что есть проблема несоответствия этих ПРАВ, вследствие чего в квартире могут остаться (на законных основаниях) проживать ПРОПИСАННЫЕ в ней жильцы (члены семьи Продавца) или лица, арендовавшие квартиру у прежних Собственников. Не исключение ситуация, при которой прежние Собственники могут остаться прописанными в проданной квартире.
Новости на рынке недвижимости.
Указ Президента Украины от 23 февраля 1999 г. за № 189/99 “Про сплату збору на обов`язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна та з послуг , що надаються підприємствами, установами і організаціями - операторами мобільного зв`язку”;
Съезд Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.
Приводить полностью текст Указа я не буду (экономим место).
Давайте немного прокомментируем его.
Во-первых, согласно “Переходных поло-жений”, Указ вступит в действие с 25 марта 1999 года, если Верховный Совет не наложит вето. Учитывая плачевное положение с выплатой пенсий, Указ начнет действовать (я полагаю).
Во-вторых. Кто должен заплатить этот один процент. Из фразы “...яки купують нерухоме майно, у розмірі одного відсотка ціни нерухомого майна, зазначеноі у договорі купівлі-продажу”, очевидно, что Покупатель. При приобретении недвижимости на первичном рынке, например квартир в “Киевгорстрое” или “Познякижилстрое”, платить будет, безусловно, Покупатель. При приобретении недвижимости на вторичном рынке, когда есть конкретный Продавец, с которым можно проводить переговоры “возможны варианты”, т.е. оплату сбора в пенсионный фонд могут разделить Покупатель и Продавец, а может быть, примет на себя Продавец, т.е. уменьшит стоимость своей квартиры на один процент от (внимание!) цены, указанной в Договоре купли-продажи.
А в Договоре купли-продажи может быть указана и стоимость, приведенная в Справке-характеристике БТИ, которая значительно (!) ниже реальной рыночной стоимости. Ясно одно - расходы при подписании Договора купли-продажи увеличились. Так, при удостоверении Договора в государственной нотариальной конторе, кроме пяти процентов государственной пошлины нужно будет уплатить еще один процент в пенсионный фонд. Вероятно, число Договоров, в которых декларировалась бы истинная стоимость объекта недвижимости УМЕНЬШИТСЯ. Очень жаль.
По поводу съезда Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
Он состоялся 26 февраля 1999 года в Большом зале Дома Профсоюзов Украины.
К моим титулам (см. в конце статьи) прибавился еще один - Собственный корреспондент журнала “Недвижимость и комфорт”. В следующем номере я дам полный отчет о Съезде, который, я уверен, будет иметь очень важное значение в становлении рынка недвижимости в Украине. Одной из тем на съезде была тема лицензирования и сертификации риэлторской деятельности. Да, сегодня еще нет лицензий на проведение риэлторской деятельности. Это, безусловно, чрезвычайно опасно для клиентов, но вероятно, такое “ненормальное” положение продлится недолго. С 22 по 24 февраля Министерство Юстиции проводило очень интересную конференцию, на которой разговор по “Закону о риэлторской деятельности” шел очень существенный и предметный. И могу об этом писать довольно уверенно т.к. на конференции, проводимой Минюстом Украины с привлечением иностранных учёных и практиков рынка недвижимости про принятие “Закона о риэлторской деятельности”, говорилось, как о совсем скором событии. А конференция была на достаточно высоком уровне, ее открывала Министр Юстиции Украины, г-жа С.Станик, а руководила всей работой (достаточно умело) Начальник Управления гражданского и коммерческого законодательства г-жа И.Завальная.
Хочу заметить своим Читателям, что если фирма и ссылается на лицензию Министерства Юстиции, то эта лицензия НЕ ИМЕЕТ ОТНОШЕНИЯ к проведению операций с недвижимостью.
Такая лицензия разрешает фирмам проводить юридическую деятельность: давать консультации по юридическим вопросам, в т.ч. и по вопросам отчуждения недвижимости.
Поэтому сегодня выбирать риэлторскую фирму следует не по лицензии (таких еще нет), а по другим критериям.
Об этом и многом другом - в других номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
