В номере 1`99 и 2`99 приведен
подробный перечень тем статей серии “Я желаю продать квартиру” и “Я
желаю купить квартиру” и их разбивка по номерам издания “ НЕДВИЖИМОСТЬ
КОМФОРТ”. Начиная с номера 17`98 мы ведем тему “ПРЕСТУПЛЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ”
и разговор шел о наиболее распространенном преступлении - МОШЕННИЧЕСТВЕ, направленном
против ПОКУПАТЕЛЯ.
Была затронута проблема удостоверения личности ПРОДАВЦА
на предмет исключения такого вида обмана, как продажа, сдача в аренду или залог
недвижимости лицом, не являющимся собственником. Кроме того, рассматривалась ситуация,
при которой в сделке задействован Собственник, но он не имеет права участвовать
в продаже, т.к. он находится под ОПЕКОЙ или ПОПЕЧИТЕЛЬСТВОМ, и были затронуты
такие понятия, как разрешение Органов Опеки и Попечительства (номер 2`99).
В прошлом номере мы разбирались с таким важным документом, как ДОВЕРЕННОСТЬ и с таким правоотношением, как ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО.
Разобрались в определениях. Рассмотрели Доверенности по их видам: разовая, специальная и генеральная.
На видах Доверенностей, с точки зрения безопасности сделки, я хотел бы остановиться более подробно.
Повторим.
РАЗОВАЯ Доверенность - на совершение одного конкретного действия (например, на продажу конкретной квартиры или конкретного дома).
ГЕНЕРАЛЬНАЯ (ОБЩАЯ) Доверенность - на общее управление имуществом Доверителя. Доверенный вправе заключать ВСЕ(!) разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом, в т.ч. получать деньги за имущество и поступать с ними по своему усмотрению.
Вспоминаю случай. Бабушка уезжает погостить к дочери в другой город. Внук предлагает бабушке оставить Доверенность для получения пенсии и отправки в тот город, где бабушка гостит.
Бабушка оставляет внуку не СПЕЦИАЛЬНУЮ Доверенность на совершение каких-либо однородных действий (получение пенсии), а ГЕНЕРАЛЬНУЮ (так бабушке объяснил “любящий” внук), т.е. на распоряжение всем имуществом. Как Вы уже догадались, уважаемые Читатели, квартира была продана без ведома и желания Собственника.
Таких примеров множество. Поэтому ОПАСАЙТЕСЬ ГЕНЕРАЛЬНЫХ ДОВЕРЕННОСТЕЙ.
В нашем Центре предпочитают иметь дело исключительно с РАЗОВЫМИ Доверенностями.
Что же должно быть указано в такой Доверенности. Самое главное - КОНКРЕТНЫЙ АДРЕС НА КОНКРЕТНУЮ КВАРТИРУ (ДОМ, ГАРАЖ и т.п.). Затем четко перечислить действия, которые Доверитель уполномачивает совершать Доверенного. Какие же это могут быть действия: вести переговоры с Покупателями и его Представителями; получать Задаток; получать все необходимые документы (справки, разрешения и т.п.), необходимые для сделки; подписывать Договор купли-продажи; получать деньги за проданный объект; произвести выписку из квартиры и др.
Кроме того, может быть указание по поводу действий с деньгами: зачислить на расчетный счет, переслать в другой город (страну), положить на депозитный счет и т.п.
В Доверенности можно указать минимальную цену, за которую может быть продана квартира.
При такой доверенности Покупатель абсолютно уверен в том, что Продавец сознательно продает свое имущество.
Рассмотрим другие ОЧЕНЬ ВАЖНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, которые необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО учитывать при участии в сделке Доверителя.
В момент заключения Договора по отчуждению объектов недвижимости - ДОВЕРИТЕЛЬ ДОЛЖЕН БЫТЬ ЖИВ.
Если доверитель живет в Вашем городе, то особых проблем в том, чтобы выяснить его “состояние” нет. Хорошо бы перед сделкой его увидеть. Проделать это следует обЯзательно.
Ну, а если Доверитель живет в другом городе или другой стране? Тогда нужно изыскивать способ для проверки “состояния” Доверителя в момент сделки. А если такового нет, тогда нужно только надеяться на лучшее.
Но еще ранее, если Вы, Покупатель, знали, что возникнет такая ситуация … может быть, следовало бы отказатьсЯ от этого объекта и поискать другой.
И еще хочу напомнить. В номере 8`97 я подробно рассказывал о полномочиях нотариусов, среди которых есть и такие:
-удостоверение факта, что гражданин является живым;
-удостоверения факта пребывания гражданина в определенном месте и в определенное время;
-удостоверение соответствия гражданина особе, изображенной на фотографии.
Уважаемые Покупатели, может быть, Вам помогут именно эти полномочия нотариусов, если Ваш Продавец находится в другом городе.
И еще очень важное обстоятельство, которое необходимо учитывать при работе с Доверенностью.
В МОМЕНТ СДЕЛКИ ДОВЕРЕННОСТЬ НЕ ДОЛЖНА БЫТЬ ОТОЗВАНА ИЛИ ПРЕКРАЩЕНО ЕЕ ДЕЙСТВИЕ.
В прошлом номере я уже затронул эту тему. Повторю абзац: Действие доверенности может быть прекращено и до истечения указанного в ней срока в случаях:
-отмены Доверенности лицом, которое ее выдало;
-отказа лица, которому выдана Доверенность;
-смерти Доверителя или Доверенного;
-признания кого-либо из них недееспособным, безвестно отсутствующим;
-прекращения юридического лица, на имя которого либо от имени которого выдана Доверенность.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому Доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому она выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность. Поэтому перед подписанием Договора купли-продажи НЕ ПОЛЕНИТЕСЬ обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и поинтересуйтесь НЕ ОТМЕНИЛ ЛИ ДОВЕРИТЕЛЬ ДЕЙСТВИЕ ДОВЕРЕННОСТИ.
И еще. До 1 октября 1997 года Доверенности печатались на обычной бумаге, а этой даты - на специальных бланках, имеющих несколько степеней защиты. Обращайте на это внимание!
Мы закончили разговор о ДОВЕРЕННОСТЯХ и переходим к другой теме (проблеме), которая может и должна быть интереснее Покупателю и где может быть обман, мошенниЧество.
КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ЭЛЕКТОЭНЕРГИЯ И ТЕЛЕФОННЫЕ ПЕРЕГОВОРЫ, а вернее ЗАДОЛЖЕННОСТИ по ним.
В наше время (причины мы все знаем) многие владельцы не оплачивают (не имеют возможности) коммунальные услуги. Более того, квартира может продаваться по причине невозможности оплаты задолженностей.
Иногда задолженности достигают большой величины, и могут достигать нескольких тысяч гривень.
Напоминаю. Мы рассматриваем случай, при котором Продавцы уже имеют правоустанавливающий документ, т.е. квартира уже давно приватизирована или куплена.
Точный размер задолженности можно выяснить в бухгалтерии ЖЭКа, более того, получить соответствующую справку.
Иногда Продавцы просят большую сумму задатка (о задатке мы поговорим в других номерах, отдельно и подробно - это очень(!) важная тема), из которой хотят оплатить задолженность. При такой технологии есть опасность, что Продавцы, заплатив свои долги “передумают” продавать квартиру, а забрать у них задаток будет очень непросто, особенно если семья многодетная, есть пенсионеры и т.д.
Мы применяем иной способ, который защищает Покупателя от обмана. При расчете за квартиру Покупатель недоплачивает сумму задолженности. При этом подписывается соответствующий документ, из которого видно, что Покупатель ПРИНИМАЕТ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ НА СЕБЯ.
Как грамотно составить такой документ, знает ХОРОШИЙ РИЭЛТОР ИЗ ХОРОШЕЙ ФИРМЫ.
Если же все-таки Продавцу необходимо оплатить долги до момента продажи, а у него других денег кроме ЗАДАТКА нет, то ЗАДАТОК необходимо оформить несколько иным способом, через ЗАЕМ. (Об этом в других номерах).
Задолженность по электроэнергии определяется сравнительно несложно, через показания электросчетчика, расчетные квитанции и соответствующие районные службы городского электрохозяйства.
С задолженностью по телефонным переговорам несколько сложнее. У нас еще будет отдельная тема по телефонам, а пока “телефонная задолженность”.
Мы никогда не просим приносить оплаченные телефонные квитанции на сделку (кроме случаев, когда при подписании Договора купли-продажи передаются ключи), так как вернувшись домой и уже не будучи собственником, Продавец может поговорить со своими друзьями в США или позвонить по рекламе типа “Мои фантазии для тебя...”, “Звони! Ты найдешь друзей” и т.п.
Следовательно. Необходимо иметь сведения о задолженности по телефонным переговорам НА ДЕНЬ ПЕРЕДАЧИ КЛЮЧЕЙ и определить способ погашения задолженности через ЗАЛОГ.
Об этом и многом другом - в последующих номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
