В номере 1’99 и 2’99 я
дал подробный перечень тем статей серии "Я ЖЕЛАЮ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ" и "Я ЖЕЛАЮ
КУПИТЬ КВАРТИРУ". И разбивку их по номерам издания "НЕДВИЖИМОСТЬ КОМФОРТ".
Хочу заметить, что из, примерно, полусотни проблем и вопросов, которые могут возникнуть у семьи, желающей купить квартиру мы ответили всего на пятнадцать, хотя журнал регулярно выходил два раза в месяц.
Начиная с номера 17’98 я (по просьбе Читателей) начал большую тему "ПРЕСТУПЛЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ".
Во всех предыдущих номерах разговор шел о наиболее распространённом преступлении на рынке недвижимости - МОШЕННИчЕСТВЕ, направленном против ПОКУПАТЕЛџ.
Мы поговорили о проблеме удостоверения личности СОБСТВЕННИКОВ на предмет исключения такого вида обмана, как продажа, сдача в аренду или залог недвижимости лицом, которое не есть собственник.
Рассматривалась подробно и ситуация, когда в сделке участвует собственник, но он не имеет права производить и участвовать в продаже (мене, сдаче в аренду, передаче в залог).
В номере 20’98 мы коснулись такого понятия как "ДОВЕРЕННОСТЬ" и я призывал к осторожности и еще раз к осторожности при продаже объектов по доверенности.
Были звонки от моих Читателей с просьбой более подробно остановиться на таком важном документе, как ДОВЕРЕННОСТЬ и таком правоотношении, как ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО.
Сначала разберемся в определениях.
Понятие "доверенность" неразрывно связано с понятием "Представительство" и регламентируется главой 4 Гражданского кодекса Украины, статьями от 62 до 70.
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО - правоотношение, в соответствии с которым одно лицо (Представитель) на основании имеющегося у него полномочия выступает от имени другого лица (Представляемого).
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЗАКОННОЕ, например, опекуны и родители от имени недееспособных лиц. (Номера 20’98, 21’98 и 2’99).
УСТАВНОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО, например, директор, в силу Устава или Положения, действующий от имени юридического лица.
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ДОГОВОРНОЕ - возникающее в результате соглашения (путем получения ДОВЕРЕННОСТИ) между Представителем (Доверенным) и Представляемым (Доверителем). Таким образом, ДОВЕРЕННОСТЬ - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Различают такие виды доверенности:
РАЗОВАЯ - на совершение одного конкретного действия (например, на продажу конкретной квартиры или конкретного дома).
СПЕЦИАЛЬНАЯ - на совершение каких-либо однородных действий (например, на получение пенсии лица, которому тяжело самому передвигаться).
ГЕНЕРАЛЬНАЯ (ОБЩАЯ) - на общее управление имуществом Доверителя. Генеральная доверенность уполномочивает лицо на совершение не какой-либо отдельной сделки, а на совершение различных сделок. Например, лицо, отбывая в длительную командировку, может выдать Генеральную доверенность, на основании которой уполномоченное лицо (Доверенный) вправе заключать ВСЕ (!) разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом: покупать, продавать, дарить, принимать в дар, обменивать, закладывать, принимать в заклад, принимать наследство, получать деньги за имущество и поступать с ними по своему усмотрению, распоряжаться всеми счетами, вести в суде все дела и т.д., и т.п.
Закон требует, чтобы Доверенность была составлена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО(!) в письменной форме.
В нашем случае - нотариальная форма удостоверении Доверенности. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
· Доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные надлежащими лицами (ст.65 ГКУ).
· Доверенности военнослужащих, а в пунктах, где нет нотариальных контор, также доверенности рабочих и служащих, членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих воинских частей.
· Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.
Доверенность должна иметь необходимые реквизиты: место составления, срок действия, фамилия, имя и отчество Доверителя и Доверенного, их адреса и главное - КРУГ ПОЛНОМОЧИЙ, которые должны быть изложены ЧЕТКО, ЯСНО и ОДНОЗНАЧНО. Например, в Доверенности (специальной) на продажу квартиры следует указать точный адрес квартиры, оговоренную цену и другие условия продажи или право Представителя продать квартиру "по цене и на условиях по его усмотрению", определить судьбу денег – получить их Представителю или перечислить на какой-либо счет, а также предусмотреть право Представителя получать необходимые справки и другие документы, необходимые для удостоверения Договора купли-продажи. Доверенность подписывается Доверителем лично. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни, неграмотности и других уважительных причин (например, слепота) не может собственноручно подписать Доверенность, то по его просьбе (в присутствии нотариуса или другого уполномоченного лица) этот документ может быть подписан другим гражданином, личность которого устанавливается и дееспособность проверяется. Неграмотному или слепому Доверенность прочитывается вслух.
Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок действия, то такая доверенность сохраняет свою силу в течение года со дня выдачи.
Действие доверенности может быть прекращено и до истечения указанного в ней срока в случаях:
· отмены Доверенности лицом, которое ее выдало;
· отказа лица, которому выдана Доверенность;
· смерти Доверителя или Доверенного;
· признания кого-либо из них недееспособным, безвестно отсутствующим;
· прекращения юридического лица, на имя которого либо от имени которого выдана Доверенность.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому Доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность.
А теперь перейдем к комментариям по поводу вышеизложенных правовых понятий и определений.
Действительно. Бывают ситуации, когда Собственник по каким-либо причинам не может ЛИЧНО участвовать в подписании Договора купли-продажи. Но таких ситуаций не так уж много.
ПЕРВАЯ - Доверитель, есть в наличии, но ему тяжело или невозможно лично участвовать в подписании Договора (пожилой, больной человек). Здесь все просто. С ним можно увидеться, поговорить. Он может присутствовать и лично участвовать в подписании предварительных Договоров, (например "Договора о задатке"). Покупатель или его Брокер могут лично присутствовать при удостоверении Доверенности или даже пригласить в больницу или домой своего (знакомого) нотариуса.
То есть Покупатель может точно убедиться, что Доверитель и есть действительно Собственник, выдавший Доверенность без всякого на то "силового" принуждения.
ВТОРАЯ - Доверитель отсутствует. Если он отсутствует только на момент подписания договора купли-продажи (уехал в командировку, на отдых, и т.п.), но был на предварительной стадии и лично подписывал предварительные документы - тогда все в порядке и нет особых причин для беспокойства.
Но бывают случая, когда Доверитель отсутствует (или Вам говорят(!), что он отсутствует) и находится в месте, в котором ни Вы сами, ни Ваши знакомые не могут с ним встретиться, поговорить и проверить документы.
Еще хуже, когда Доверенность выдавалась в другом городе или в другой стране и нет возможности убедиться, что такая доверенность была удостоверена надлежащим образом, что такой нотариус действительно существует и на документе его подпись, что сам факт удостоверения доверенности внесен в соответствующие нотариальные реестры.
Если доверенность выдавалась в Вашем городе, то можно обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и проверить хотя бы наличие самого нотариуса. Бывают случаи, когда частный нотариус, удостоверивший Доверенность, уже прекратил свою нотариальную деятельность. Необходимо обратиться в соответствующие архивы по нотариальному округу. Особенно внимательно нужно соотнести дату выдачи Доверенности и дату прекращения деятельности нотариуса. Бывали случаи, когда я по справке находил номер телефона нотариуса в другом городе, звонил к нему и просил проверить по реестру факт удостоверения Доверенности. Мне не отказывали, хотя могли бы.
Приходилось звонить мне и в другие государства. Например, Вице-консулу Посольства Украины в Польше.
Самое время рассказать о Доверенностях от лиц, находящихся в других странах.
Такие Доверенности должны быть заверены Консульскими отделами Посольств Украины в этих странах. То есть, сначала нотариус удостоверяет Доверенность (в некоторых странах, например в США, Израиле, Германии, есть нотариусы, оформляющие документы на русском языке), а затем в Консульстве Украины она заверяется. Для граждан Украины, находящихся за рубежом, Доверенность удостоверяется непосредственно в Консульских отделах Посольств Украины.
Должен заметить, что Доверенность должна быть "живая", с "мокрой" печатью. Это означает, что ее нельзя передать по факсу, а нужно переслать оригинал заказным письмом или с оказией. Хорошо бы убедиться, что подпись на Доверенности и есть истинная подпись Доверителя. Как это сделать? Иногда на мой (!) факс присылают ксерокопию с паспорта Доверителя с его фотографией, фамилией и подписью. Однажды я нашел образец подписи в районном ЗАГСе, где Доверитель вступал в брак.
Есть еще много ВАЖНЕЙШИХ ОБСТОџТЕЛЬСТВ, которые необходимо знать и учитывать Покупателю при приобретении объектов с участием Доверенного.
Об этом я расскажу в следующем
номере.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
