В прошлом номере, первом в этом году, мы подвели
некоторые итоги и наметили планы на будущее. Выяснили, что из пятидесяти вопросов,
которые могут возникнуть у семьи, желающей купить квартиру, мы ответили
только на пятнадцать, хотя наш журнал выходит два раза в месяц. Мы не просто освещали
заранее намеченные темы, а быстро реагировали на все новости в сфере недвижимости.
Так и будем продолжать. Поэтому, только те, кто регулярно приобретает журнал “НЕДВИЖИМОСТЬ
И КОМФОРТ” будут своевременно ознакомлены со всеми аспектами рынка недвижимости.
В прошлом номере я дал подробный перечень тем и разбивку по номерам серии “Я желаю продать квартиру”, и обещал напечатать такой же перечень по темам серии “Я желаю купить квартиру”. К сожалению, в этом номере мне этого сделать не удастся, т.к. “жилая площадь”, занимаемая статьей ограничена, но я обязательно выполню свое обещание в одном из следующих номеров.
Продолжаем тему “ПРЕСТУПЛЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ”. В 21 номере
за 98 год (последнем в прошлом году) раздел темы “Преступления на рынке недвижимости”
заканчивался абзацем: “О предупреждении случаев мошенничества, связанных
с дееспособностью или недееспособностью Участников сделок с недвижимостью
мы поговорим в следующих номерах”.
В том же номере были даны определения понятий:
- дееспособность (неполная, частичная, полная, ограниченная);
- опека (опекун);
- попечительство (попечитель), а также условия и причины установления опеки и попечительства.
Считаю целесообразным ознакомить Читателей с условиями прекращения опеки и попечительства
Опека прекращается:
*при достижении несовершеннолетним 15-летнего возраста;
*при возвращении несовершеннолетних на воспитание родителей;
*в случае выздоровления или значительного улучшения здоровья лица, находящегося под опекой, и восстановления его судом в дееспособности.
Попечительство прекращается :
*при достижении несовершеннолетним 18-летнего возраста,
*при вступлении опекаемого в брак;
*при отмене судом ограничения в дееспособности лица, злоупотребляющего спиртными напитками или наркотическими веществами;
*если отпала причина, по которой было установлено попечительство над дееспособным (гражданин восстановил свою трудоспособность).
Бывают ситуации, когда попечительство устанавливается по просьбе самих граждан (престарелые, больные и т.п.). В этом случае согласие попечителя не требуется, поскольку эти лица дееспособны и попечители в этих случаях оказывают лишь практическую помощь, то есть помогают.
Мы подходим к понятию, которое очень часто употребляется при совершении сделок с недвижимостью – “опекунский совет”.
Под “опекунским советом” подразумевается “Орган опеки и попечительства”, имеющийся при районных администрациях.
Закон (законодатель) достаточно строго охраняет права граждан, находящихся под опекой и попечительством, и устанавливает случаи, при которых опекун без разрешения Органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки от имени опекаемого, а попечитель давать согласие на совершении сделок с участием подопечного.
Какие же это случаи? Прежде всего, это сделки, которые выходят за рамки бытовых и требуют нотариального удостоверения, или специальной регистрации (договора, заключаемые на товарных Биржах); отказ от принадлежащих подопечным имущественных прав, или обмен жилой площади и др.
Таким образом, всегда, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуется разрешение Органа Опеки и попечительства.
Господа Покупатели! Будьте внимательны! Возможны случаи обмана и мошенничества. Прошу помнить!
В случаях, когда не будут выполнены условия и решения “Опекунского Совета”, сделка (в частности Договор купли-продажи) может быть признана недействительной, со всеми вытекающими неприятными последствиями.
В большинстве случаев Участники рынка недвижимости обращаются в Орган опеки для получения разрешения на распоряжение недвижимостью, принадлежащей НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ.
Такое правило содержится в ст.78 и 145 Кодекса о браке и семье Украины. Поскольку мы затронули эту тему, то поговорим более обстоятельно. Разобравшись с этим вопросом, Вам, Господа Покупатели, будет легче противостоять обману при продаже недвижимости, принадлежащей недееспособным. Я буду пользоваться термином “опекун” и “подопечный” (более подробно см. № 21, 98). Закон (законодатель) не регламентирует, в каких случаях Орган Опеки обязан дать разрешение, а в каких может не давать. Орган Опеки руководствуется только одним обстоятельством Интересом подопечного.
Орган Опеки выдает разрешение на отчуждение недвижимости в одной из двух форм: “без условия”; “под условием”.
“Без условия”. Дается разрешение на продажу без всяких условий. Такое разрешение, как правило, дается, когда семья уезжает на ПМЖ в другую страну (следует предоставить разрешение из УВИРа), другой город или село. Когда на ПМЖ – все понятно, но когда “в другой город”… а если это обман? При работе со своими клиентами я стараюсь убедиться (есть способы) в том, что опекаемый после сделки будет иметь собственность или хотя бы будет прописан в другом городе (селе) Украины. И настаиваю на этом. Иногда разрешение “без условий” дается, когда подопечный является собственником и другого жилья, например, подаренного или полученного по наследству.
Разрешение “под условием” дается с условием, чтобы подопечному перед продажей жилья или одновременно с продажей, (но не “когда-нибудь”), было приобретено другое равноценное жилье.
Как правило, Органы Опеки, дают разрешение на продажу при приобретении другого жилья равноценного по площади, но это не всегда правильно и опекуны на заседании Органа Опеки могут доказать свою правоту. Например, вместо части коммунальной квартиры большой площади, приобретается отдельная квартира, но меньшей площади или приобретается жилье, ближе расположенное к месту учебы, лечения и т. п. В Органах Опеки работают опытные, внимательные люди и они с пониманием относятся к интересам подопечных.
При приобретении жилья, необходимо быть очень внимательным к решениям Органов Опеки.
Во-первых, необходимо проверить, действительно ли выдавалось это разрешение, или Вам “подсунули” фальшивку.
Во-вторых, условия, при котором разрешена продажа, должно выполняться буквально. Например, если предписано приобрести квартиру, и указан ее адрес, то должна быть приобретена именно эта квартира, а не другая, даже большей площади. Особенно внимательно следует проверить предыдущие Договора купли-продажи (если они были) на покупаемое Вами жилье, на предмет наличия разрешения Органа Опеки (при необходимости).
Разрешение (документ) Органа Опеки должно быть всегда, даже если на опекаемого приобретается другое (большее) жилье, или он уже имеет другое жилье.
Хочу обратить Ваше внимание на приобретение кооперативного жилья, где есть опекаемые. Они не есть собственники и, следовательно, не требуется разрешение Органа Опеки. Но …. есть, вопросы и проблемы. Хороший риэлтор из хорошей риэлторской фирмы знает, как защитить своего клиента. И еще совет. Проверьте, не лишены ли родители родительских прав. Как противостоять обману при участии опекаемых в возрасте от 15 до 16 лет, когда они уже самостоятельно участвуют в сделке, но еще не имеют паспорта (фотография!?) я писал в прошлом номере.
Самое опасное, когда в сделке участвует лицо недееспособное, а Вас об этом
факте не извещают – обман, мошенничество. Следует быть очень внимательным и осторожным.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
