1. С номера 13’02 (уже восемь номеров)
мы подробно рассматриваем тему «Ипотечного кредитования» - кредитование банками
граждан Украины (и не только граждан) под залог объектов недвижимого имущества.
Почему же мы уже четвертый месяц обсуждаем одну и ту же тему? Неужели мало проблем
на рынке недвижимости? Или мне нечего рассказывать моим Читателям (а свои заметки
я уже беспрерывно веду с 1996 года)? Нет. И проблем (к сожалению) много, и
рассказывать есть что.
О важности ипотеки написано и сказано уже немало, но я позволю себе, как и в предыдущих номерах, повторить слова нашего Президента.
- Леонида Даниловича Кучмы:
«При таких условиях я не вижу альтернативы с одной стороны, повышению покупательской способности населения, а с другой - всестороннему развитию ипотечного кредитования. Это должна быть принципиально новая для нас внебюджетная система мобилизации средств населения, банков и корпораций. В ее создании вижу задачу особого экономического и социального значения».
Безусловно, мы с Вами, уважаемые Читатели, не можем не присоединиться к этим словам и не только как граждане Украины, с должным уважением относящиеся к мнению Главы нашего Государства, но и потому, что НЕ можем НЕ понимать значения ИПОТЕКИ для Украины в целом и для каждой семьи в отдельности. Граждане должны понимать ИПОТЕКУ во всех ее сложных аспектах, понимать истоки ИПОТЕКИ, ее основы.
2. В предыдущих номерах мы обстоятельно познакомились
с правовыми и финансовыми понятиями, необходимыми для правильного пользования
ипотекой.
- · Обязательство;
- · Кредитор;
- · Должник;
- · Договор;
- · Документ;
- · Сделка;
- · Угода (укр);
- · Договора;
- · Двухсторонние сделки;
- · Письменная форма сделки;
- · Договор займа;
- · Кредитный Договор;
- · Кредит;
- · Задаток;
- · Поручительство;
- · Неустойка;
- · Штраф;
- · Залог.
3. Мы должны понимать, уважаемые Читатели, что залог - есть «краеугольный камень» ипотечного кредитования.
Ипотека - залог недвижимого имущества (земли, квартиры, дома, дачи и т.п.), при котором предмет залога остается у залогодателя или третьего лица.
4. Повторим из предыдущих номеров.
- База ипотеки:
- · гласность;
- · конкретность;
- · доверие не к Залогодателю, а к недвижимости.
5. В прошлых номерах мы разбирались со «стоимостью», т.к. проблема возникает всегда, когда возникает вопрос отчуждения недвижимости (залог - тоже «отчуждение»).
Перечислим виды стоимости (из прошлых номеров):
· Рыночная стоимость:
· Балансовая (историческая) стоимость;
· Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства);
· Стоимость замещения;
· Инвестиционная стоимость;
· Действительная стоимость;
· Страховая стоимость;
· Ликвидационная стоимость.
6. В этом номере мы будем разбираться с «ликвидационной стоимостью».
Я повторю несколько абзацев с предыдущего номера.
«Нужно достаточно внимательно и ответственно подойти к определению стоимости объекта на тот случай, если при невыполнении обязательств по уплате долга, залог нужно будет реализовать. При этом следует спрогнозировать возможную продажную цену в момент реализации залога, а ведь период между заключением Договора о залоге, и сроком возвращения долга может быть достаточно большим. Особенно опасно давать взаймы под залог недвижимости в период падения цен на неё».
«Решающим фактором является ликвидность кредитуемого объекта, т.е. его локация, инфраструктура, строительное качество. Исходя из ликвидности потенциального объекта залога, Банк принимает решение в сумме, сроках и стоимости кредита. Кроме того, очень важна платежеспособность Клиента и его финансовая устойчивость».
При залоге может наступить ситуация, когда залог (объект залога) нужно реализовать. При этом реализовать быстро.
Поговорим о ликвидационной стоимости.
Отечественная нормативная база основывается на Международных стандартах оценки (МСО). Обратимся к Стандарту 4 - «Оценка обеспечения ссуды, залога и долговых обязательств».
В Стандарте декларировано - «как правило, при оценке конкретных активов для обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда, в зависимости от законов, обстоятельств и требований кредитора оценщик может определять стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие стоимости; хотя кредитные организации, как правило, интересуются именно рыночной стоимостью залогового обеспечения».
В случае определения залоговой стоимости, используются те же базы оценки, что и при иных задачах оценки имущества. Залоговая стоимость имущества не обладает самостоятельным смысловым содержанием и экономической базой оценки. Она является сопровождением финансово - кредитной операции, в процессе которой определяется стоимость (рыночная либо иная).
При определении рыночной стоимости всегда возникает некий диапазон с соответствующим минимальным и максимальным значением. Это определяется условиями, допущениями и предпосылками, вводимыми в расчет. Скорее всего, нижнее из этих значений может быть использовано в условиях ликвидации имущества. Сказанное следует рассматривать достаточно осторожно и взвешенно.
7. Так что же такое «ликвидационная стоимость».
Представляет собой чистую денежную сумму, которую Собственник объекта может получить при быстрой ликвидации объекта недвижимости.
Именно этот вид стоимости и учитывает Банк при выдаче кредита.
Представим себе, что Кредитор (тот, кто взял кредит, а в залог (обеспечение) передал Банку свою квартиру) перестал платить проценты и выплачивать сам кредит. Что делает Банк? Поступает в соответствии с Договорам залога (ипотеки). Продает квартиру. Но продает быстро, т.е. не выдерживает принципов и условий рыночной стоимости.
Вспомним эти условия:
1) Мотивации Покупателя и Продавца, т.е. Стороны действуют добровольно, не испытывая давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
2) Покупатель и Продавец хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют с учетом своих максимальных интересов.
3) Объект выставлен на продажу достаточный период и в достаточном количестве источников информации.
А какие же принципы у ликвидационной стоимости.
1) Мотивации Продавца НЕ носят нормальный характер, Продавец действует НЕ добровольно, Банк «заставляет» Продавца (он же «Заемщик») продать квартиру, продать быстро. При этом Продавец - Заемщик испытывает давление со стороны Кредитора.
2) Продавец - Заемщик НЕ всегда хорошо проинформирован и проконсультирован и, конечно же, действует БЕЗ учета своих максимальных интересов.
3) Объект выставлен на продажу короткое время (на длительную рекламу у Банка нет времени) и в ограниченном количестве источников информации.
Так бывает, когда у Продавца - Заемщика нет хорошего Риелтора - Консультанта, а если он есть, то и ликвидация объекта залога происходит совсем иначе, с соблюдением максимальных интересов Заемщика.
8. Банк может договориться «сам с собой», что ликвидационная стоимость составляет около 75 процентов от рыночной. Это дело Банка. Почему же зачастую Банк может дает Кредитору всего 70 … 80 процентов от ликвидационной стоимости? Уменьшая тем самым сумму самого кредита.
Опять таки, это право Банка, который прекрасно понимает, что за время действия кредита, (допустим пять лет), могут иметь место различные события и обстоятельства, направленные отнюдь НЕ на повышение стоимости объекта.
Это и износ, в т.ч. и моральный (кто хочет жить в «хрущевке», даже отремонтированной), и какое - либо несчастье (пожар, наводнение и т.п.), и ухудшение экономической ситуации в государстве, которое может способствовать падению цен на недвижимость (вспомним положение с 1999 и до начала 2001г.), и изменение политического устройства или приход к власти какой - либо партии, что будет способствовать снижению цен на недвижимость и много других факторов. Кроме того, Кредитор если уже не будет платить, то не будет платить как сам кредит, так и проценты по кредиту, увеличивая тем самым свой долг Банку.
Таким образом, Банк себя страхует и перестраховывает. Имеет право. Полное. Поэтому и выдают малый кредит в сравнении с рыночной стоимостью объекта залога.
9. Определение (расчет) стоимости достаточно не простой процесс. Необходимо учитывать множество факторов, например:
- · объективные;
- · экономические:
- · макроэкономические;
- · микроэкономические;
- · инфляционных ожиданий;
- · месторасположения;
- · архитектурно - конструктивного решения;
- · планировочного решения;
- · коммунальных услуг;
- · состояния здания;
- · сейсмические;
- · имущественных прав;
- · спроса и предложения.
10. Чтобы закончить с методологическим аспектом оценки при залоге, обратимся к «Методике оценки стоимости имущества при приватизации». Там записано, что залоговая стоимость - «дисконтированная на дату оценки справедливая (рыночная) стоимость необоротного актива, определенная на предусматриваемую дату окончания срока действия договора залога в целях заключения договора залога имущества». Базой оценки должна служить дата оценки с учетом прогнозирования и развития событий, связанных с рассматриваемым имуществом.
В некоторых работах оценщиками была сделана попытка реализовать следующий алгоритм оценки:
- определить стоимость в рамках нескольких «классических» подходов;
- согласовать их, получить рыночную стоимость;
- ввести поправку (в размере 30 … 40%), определив тем самым ликвидационную
стоимость.
Очевидно, что такому подходу (особенно при оценке государственного имущества) никогда не будет придан характер нормативного.
11. Таким образом, уважаемые Читатели, мы разобрались с Важнейшим элементом ипотечного кредитования - ликвидационной стоимости, служащей основной «базой» в определении (расчете) суммы кредита, т.е. той конкретной суммы «живых денег», которой и сможет воспользоваться Заемщик.
Я никогда (!) не отказываю моим Читателям в консультациях (бесплатных) как по телефону, так и у меня в офисе. Звоните и приходите.
Продолжение следует...
ВИНОКУР Владимир Исакович
Обсудить в форуме >>>
|
