С номера 11’2001
тема наших заметок - пакет документов для случая, когда Продавцом выступает юридическое
лицо, а объектом продажи - нежилая недвижимость.
В процессе “разбирательства” мы затронули такие
вопросы:
1. Что такое “нежилая недвижимость”;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за
время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого
объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект,
а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется “Договор купли-продажи”
государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления “Договора купли-продажи”
по схеме “без нотариуса” и некоторые, возможные при этом “подводные камни”;
8. Техническое состояние объекта;
9. Приобретение объектов недвижимости юридическими
лицами - нерезидентами;
10. Особенности приобретения нежилой недвижимости
с точки зрения Закона Украины “О пожарной охране”;
11. Отчуждение недвижимости предприятий, признанных
банкротом;
12. Недвижимость и коммуникации;
13. Обременение, которое может иметь объект купли
- продажи;
14. Недвижимость и земельные участки.
2. В прошлом номере был такой абзац:
“Приобретая недвижимость, особенно нежилую, Покупатели
иногда забывают или не уделяют должного внимания главной недвижимости - земельному
участку. Ошибочно полагая, что основное - это купить стены и крышу, а
с землей … будет видно, решим потом. НЕПРАВИЛЬНО!”
Познакомились со статьей Земельного Кодекса Украины:
“Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою”. Мы убедились,
что Продавец должен иметь оригинал государственного акта на земельный участок,
наличие которого должен проверить Покупатель.
ПРОДОЛЖАЕМ.
3. При подготовке к подписанию Договора купли -
продажи следует обратить внимание на целевое назначение участка.
В Земельном Кодексе даже есть такая статья: “Перехід
права на земельну ділянку при переході прав на будівлю і споруду”.
Я полагаю, что нам, киевлянам, целесообразно ознакомиться
с принятым Киевским городским Советом документом под названием “Рішення про затвердження
Порядку надання земельних ділянок та оформлення права користування землею юридичним
особам в м. Києві”, а в частности п. 3.1. Приложения “При передачі підприємствами,
установами та організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам
та організаціям разом з цими об’єктами до них переходить право користування
земельними ділянками, на яких знаходяться зазначені будівлі та споруди , при
умові використання їх без зміни площі, конфігурації та цільового призначення”.
Например, если здание документально оформлено как
цех, а после приобретения используется как оптовый магазин, то у Покупателя могут
быть проблемы с переоформлением прав на участок, т.к. изменилось его целевое назначение.
Когда юридическое лицо приобретает права на сооружение,
то необходимо обратиться в Киевский городской совет с заявлением по поводу оформления
права пользования земельным участком.
4. К заявлению подается целый ряд документов, перечень
которых считаю необходимым напомнить Покупателям.
Из п. 3.2. Приложения
- “копія рішення або іншого розпорядчого документа
про оформлення права користування земельною ділянкою або відведення земельної
ділянки попередньому землекористувачу;
документ, що посвідчує право попереднього землекористувача
на користування земельною ділянкою (нотаріально завірена копія);
- акт погодження
зовнішніх меж землекористування з суміжними землекористувачами та матеріали земельно
- кадастрової інвентаризації земельної ділянки (при наявності). Якщо матеріали
земельно - кадастрової інвентаризації відсутні, то відповідні роботи при складанні
технічної документації з оформлення права користування землею;
- статут
(положення) підприємства, установи, організації (нотаріально завірена копія);
- свідотство
про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія);
- довідка
про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій України;
- документи,
що у встановленому чинним законодавством порядку посвідчують передачу будівель
та споруд;
- підприємства,
установи і організації, які знаходяться в державній чи комунальній власності,
подають довідку органу про майнову належність будівель та споруд.”
-Я сознательно
привел перечень документов для того, чтобы Покупатель знал перечень документов
который необходимо потребовать от Продавца.
5. Я не хотел бы, чтобы у Читателей сложилось впечатление,
что никак нельзя менять целевое назначение здания или менять конфигурацию участка.
Можно. Но … с учетом п. 3.6. Приложения: “При відсутності у замовника правових
документів на земельну ділянку, а також при передачі будівель та споруд зі зміною
цільового призначення земельної ділянки, при збільшенні її площі або конфігурації
здійснюється надання земельної ділянки в порядку відведення”. В этом
случае юридическое лицо подает заявление в Киевский городской Совет, к которому
прилагаются целевые пакеты документов, среди которых:
- “матеріали, що обґрунтовують площу земельної
ділянки, її розміри, цільове використання та бажане місце розташування об’єкта
на території міста (район, адреса);
- статут (положення)
підприємства, установи, організації (нотаріально завірена копія);
- свідоцтво
по державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія);
- довідка
про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій України;
- викопіювання
масштабу 1:2000 з діючого кадастрового плану міста з зазначенням варіантів розміщення
об’єкта, червоних ліній, між землекористувань, землекористувачів, меж земельної
ділянки, намічуваної для відведення;
- у випадку
необхідності вилучення (викупу) земельної ділянки - згода власника землі чи землекористувача
з умовами її вилучення (викупу);
- висновок
Головкиївархітектури щодо умов використання земельної ділянки та наявності містобудівних
обмежень та обтяжень;
- висновок
Державного управління екологічної безпеки в м. Києві;
- висновок
МіськСЕС;
- висновок
Управління охорони пам’яток історії, культури та історичного середовища, якщо
земельна ділянка знаходиться в межах історико - охоронних зон”.
Мы убедились в том,
что пакет необходимых материалов “немаленький” и собрать их не очень легко. Поэтому
Покупателю следует хорошо подумать о замене целевого назначения объекта недвижимости.
6. Я хотел бы вспомнить в этой заметке такое понятие,
как “сервитут”. Что это такое и какое отношение это красивое слово имеет к теме
нашего разговора:
“Сервитут” - обмежене майнове право, яке забезпечує
не власнику майна можливості користування чужим майном з певними обмеженнями,
встановленими законом або договором (із словника Бондаренко О. О., Вінокур
В. І., Кукса О.П. “150 термінів із словника рієлтора”).
Если Продавец передает только часть своего земельного
участка, то у него в перспективе может возникнуть соблазн чинить различные препятствия
в проезде (проходе) работников Покупателя через собственный участок, прокладке
коммуникаций и т.д. Под этим предлогом от Покупателя могут потребовать, например,
внесения дополнительных платежей “на благоустройство”, “за общее пользование землей”
и др. Как известно, сервитутные права недостаточным образом урегулированы в законодательстве
Украины. Поэтому для избежания проблем считаем целесообразным заключить между
Продавцом и Покупателем отдельное “сервитутное” соглашение с соответствующими
гарантиями сторон и штрафными санкциями за нарушение обязательств. В указанном
соглашении следует решить все возможности в данной конкретной ситуации вопросы,
например, относительно обязанности Продавца обеспечить бесплатное и беспрепятственное
использование Покупателем пешеходных и автомобильных дорог, определенных объектов
инженерной инфраструктуры, права Покупателя на прокладку и эксплуатацию различных
коммуникаций, доступа на земельный участок соответствующих служб и т.д.
В следующем номере мы продолжим разговор о приобретении
нежилой недвижимости и, в частности, о способах оплаты и особенностях приобретения
коммерческой недвижимости в некоторых регионах Украины, а также о приобретении
земельных участков нерезидентами.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
