С номера 11’2001
тема наших заметок - пакет документов для случая, когда Продавцом выступает юридическое
лицо.
В таких сделках есть множество особенностей, которые
Покупателю и его Риелтору необходимо знать.
Поэтому я позволил себе дать некоторые рекомендации
по поводу приобретения недвижимости у юридических лиц.
В процессе “разбирательства” мы затронули такие
вопросы:
1. Что такое “нежилая недвижимость”;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за
время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого
объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект,
а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется “Договор купли - продажи”
государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления “Договора купли - продажи”
по схеме “без нотариуса” и некоторые, возможные при этом “подводные камни”;
8. Техническое состояние объекта;
9. Приобретение объектов недвижимости юридическими
лицами - нерезидентами;
10. Особенности приобретения нежилой недвижимости
с точки зрения Закона Украины “О пожарной охране”;
11. Отчуждение недвижимости предприятий, признанных
банкротом;
12. Недвижимость и коммуникации.
ПРОДОЛЖАЕМ
Я уже писал в номере 19’2001
о том, что Покупатель недвижимости, особенно нежилой, должен убедиться в отсутствии
обременений по объекту, т.е. “негативной истории” объекта: аренда (скрываемая),
невыплаченный долг, наличие запрета на отчуждение, исковые заявления на отчуждение,
наличие заявлений по претензиям всякого рода, в т.ч. и материальных, залог, ипотека,
другие неучтенные права третьих лиц.
2. Позвольте дать совет, уважаемые Читатели, совет
в части информации по отсутствию запрета на отчуждение объекта.
Покупатель через нотариуса получает справку о наличии
или отсутствии запрета на отчуждение конкретного объекта.
Хороший нотариус извещает Покупателя о том,
что запрета нет и вкладывает в дело соответствующую справку на красивом бланке
с голограммой. А очень хороший нотариус - даст еще дополнительные
сведения: был ли объект под запретом, сколько раз и когда был снят последний
запрет и когда выдавалась последний раз справка.
Внимательно отнеситесь к последнему запрету.
Узнайте причину наложения, кем и, главное, когда он был снят. Почему так важно
знать дату снятия? Поясню. Допустим, суд своим решением снял запрет. Продавец
быстро “провел” это решение через все кабинеты и “система” выдала справку о снятии
запрета. В тоже время… срок подачи кассации еще не истек и, следовательно, может
быть подан новый иск и наложен новый запрет, но … уже на нового
владельца. Безусловно, нужно разобраться в причине запрета, и был ли предметом
спора сам объект или он является “обеспечением”.
В этом должен “покопаться” хороший Риелтор и взять
на себя ответственность перед своим Клиентом.
3. Причиной ареста объекта могут быть претензии
налоговых органов, судебные иски рабочих предприятий, долги перед другими организациями,
долги перед енерго- и тепло- системами и многое иное.
4. В номере 20’2001 мы поговорили об удостоверении
“Договора купли-продажи” государственного имущества в процессе приватизации. Ко
мне были звонки с некоторыми вопросами по этой теме, поэтому сделаю некоторые
добавления .
Новому Владельцу необходимо придерживаться определенных
условий продажи на аукционах, которые проводят Региональные отделения фонда государственного
имущества Украины.
Я хотел бы “напомнить” некоторые условия:
4.1. “Новий власник зобов’язаний погасити
заборгованість по орендній платі, податку на землю та комунальних послугах
попереднього орендаря, яка виникла на момент переходу права власності на об’єкт”.
4.2. “Покупець зобов’язаний зберегти основний
вид діяльності протягом строку, визначеного чинним законодавством …”
4.3. “Покупець повинен зберегти робочі міся
згідно зі штатним розкладом протягом строку, визначеного чинним законодавством…”
4.4. “Покупець зобов’язаний створити умови для
соціального захисту працівників, забезпечити проведення ремонту будівлі та
впорядкування прилеглої території”.
5. Почему важно все это знать новому Владельцу?
Дело в том, что если новый Владелец нарушит условия приватизации, то возможна
потеря права собственности на объекты, а “Договор купли-продажи” “разорван”.
6. Хочу вернуться к теме, затронутой в номере 21’2001
об отчуждении недвижимости предприятий, признанных банкротом. Поэтому вопросу
так же были звонки.
Я хотел бы обратить внимание Читателей на один
момент, который может к сожалению, возникнуть у Покупателя.
Законом Украины “Про відновлення платоспроможності
боржника або визнання його банкротом” установлен некоторый срок. Какой срок? Срок
проверки Договоров купли-продажи, которые были подписаны … (внимание!) перед опубликованием
официальной информации о признании предприятия банкротом.
Если будет доказано (а доказывать будут те, кто
“умеет” доказывать), что был у одной из сторон договора, “особый” интерес
который как-то способствовал тому, что предприятие оказалось перед банкротством,
то такой Договор может быть признан недействительным.
А в чем мог быть выражен этот интерес? Во многом,
например, явное занижение цены договора, любые нарушения в процедуре продажи,
“необъяснимая” продажа оборудования или технологических линий необходимых для
нормального производственного процесса.
7. Поэтому - осторожность, внимание и … полное
отсутствие риска.
8. Приобретая недвижимость, особенно нежилую, Покупатели
иногда забывают или не уделяют должного внимания главной недвижимости - земельному
участку. Ошибочно полагая, что основное - это купить стены и крышу, а с землей
… будет видно, решим потом. НЕПРАВИЛЬНО!
Давайте определимся, при каких условиях Покупатель
имеет право пользоваться участком. Покупатель имеет право пользоваться земельным
участком на право собственности или на право пользования - после получения
Государственного акта.
Полагаю полезным познакомить Читателей с некоторыми
фрагментами из “Земельного Кодекса Украины”, который сегодня еще действует.
Статья 22 “Виникнення права власності та права
користування земельною ділянкою”.
“Прово власності на землю або право користування
земельною ділянкою виникає після встновлення землевпорядними організаціями меж
земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує
це право.
Приступити до використання земельної ділянки,
в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості)
і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею,
забороняється.”
Стаття 23 “Документы, що посвідчують право на земельну
ділянку”.
“Право власності або право постійного користування
землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільскими,
селищними, міськими, районніми Радами народних депутатів.”
Должен заметить, что вышесказанное относится и к
земельному участку, на котором непосредственно расположена и приобретенная Покупателем
недвижимость.
Покупатель должен помнить, что приобретая, например,
цех завода, он не приобретает “в том числе” и земельный участок. Необходимы какие-то
“дополнительные действия” для того, чтобы Покупатель недвижимости стал законным
Владельцем или законным Пользователем земельного участка.
Прежде, чем Покупатель решит для себя “брать или
не брать” недвижимость, нужно поинтересоваться наличием документов, определяющих
право продавца на земельный участок, а именно, Государственного акта на земельный
участок. Если Продавец владеет земельным участком на основании “Акта о праве частной
собственности”, то необходимо одновременно с подписанием Договора купли - продажи
объекта, подписать Договор купли - продажи земельного участка.
В следующем номере мы,
я надеюсь, продолжим разговор о земельных участках.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
