С номера 11’2001 мы
разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает юридическое
лицо. И постепенно мы “въехали” в тему “Некоторые рекомендации Покупателям
нежилой недвижимости у юридических лиц”. Затронули некоторые особенности
приобретения таких объектов. Разобрались с вопросами:
а) Что такое “нежилая недвижимость”;
б) Правовой статус объекта;
в) Изменение в составе собственников объекта за время
его существования;
г) Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
д) Случай, когда приобретается не весь объект, а только
его часть;
е) Случай, когда удостоверяется “Договор купли-продажи”
государственного имущества в процессе приватизации;
ж) Возможность оформления “Договора купли-продажи” по
схеме “без нотариуса” и некоторые, возникающие при этом “подводные камни”;
з) Техническое состояние объекта.
Продолжаем.
2. Наша тема о приобретении недвижимости у юридических
лиц вызвала живой интерес у Читателей. Мне звонят и консультируются по этому поводу.
Один из вопросов, который, как оказалось, представляет интерес касался отчуждения
недвижимости предприятий, признанных банкротом, естественно, с соблюдением
установленного порядка.
3. Сперва - правовая база.
Раньше действовал Закон Украины “О банкротстве”, принятый
еще в 1992 году. А в 1999 году, 30 июня, был принят Закон Украины о внесении изменений
в Закон Украины “О банкротстве” в редакции “Закон Украины “О восстановлении платежеспособности
должника или признание его банкротом”.
Банкротом признается предприятие на основании решения
хозяйственного суда, а не каким - либо иным способом.
Если предприятие было признано банкротом до 1 января 2000
г., то суд руководствуется Законом “О банкротстве”, а после 1 января - “Законом
о возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом”. Согласно
ст. 13 Закона “О банкротстве” суд признает предприятие банкротом и назначает ликвидационную
комиссию, которая распоряжается имуществом предприятия. Согласно ст. 20 Закона
решение о продаже имущества банкротства принимается ликвидационной комиссией с
согласия собрания кредиторов. Председатель ликвидационной комиссии через средства
массовой информации объявляет о продаже объекта.
4. В прошлых номерах, я уже приводил перечень документов,
необходимых нотариусу для удостоверения Договора купли-продажи. Например, если
Продавец - физическое лицо, то количество обязательных документов - семь, а при
продаже объекта незаконченного строительства - еще дополнительно (!) три.
При участии в сделке Продавца - юридического лица пакет
обязательных документов расширяется (!). Этих дополнительных (!)
документов - еще шесть.
Какие же дополнительные (!) документы должны потребовать
нотариус для удостоверения Договора купли - продажи недвижимого имущества предприятия,
признанного банкротом.
а) решение хозяйственного суда о признании должника банкротом,
б) протокол заседания кредиторов о создании ликвидационной
комиссии и избрании ее председателя,
в) акт оценки имущества, который должен соответствовать
ст. 19 Закона “О банкротстве”,
г) решение ликвидационной комиссии о продаже имущества,
д) решение собрания кредиторов о согласии на такое отчуждение,
е) публикацию в средствах массовой информации, объявления
о продаже данного объекта.
Если в течении 30 дней будет подано только одно заявление,
то продажа имущества происходит путем выкупа, а если подано два или больше, то
назначается конкурс (аукцион).
Нотариус должен так же обратить внимание на дату возбуждения
(!) дела о банкротстве и если эта дата после 1 января 2000г., то ему (нотариусу)
следует руководствоваться Законом Украины “О возобновлении платежеспособности
должника или признание его банкротом”.
При этом появляются некоторые “особенности”.
Согласно ст. 11 этого Закона постановлением суда вводиться
процедура распоряжения имуществом должника. Нотариус должен проверить, имеется
ли решение хозяйственного суда об ограничении на отчуждение имущества должника,
не запрещено ли отчуждение имущества без согласия распорядителя арбитражного управляющего
(ст. 12 Закона). Назначение распорядителя имущества суда не является основанием
для прекращения полномочий руководителя или органа управления должника
(ст. 15 Закона). На основании ст. 17 Закона, хозяйственный суд может вынести постановление
о санации должника и назначить руководителя санации, который самостоятельно будет
распоряжаться имуществом должника, но только с согласия кредиторов.
Некоторые Читатели спрашивают меня о возможности продажи
недвижимости в процессе санации. Да, продажа может осуществляться. При этом продажа
в процедуре санации может быть как всего имущественного комплекса, так и его части.
Продажа имущества производиться на торгах, которые назначает хозяйственный суд.
При окончании торгов составляется протокол, на основании которого удостоверяется
Договор купли- продажи целостного имущественного комплекса. Когда продается часть
имущества, управляющий назначает торги, и если они дважды не состоялись, то может
быть осуществлена продажа по договору купли-продажи управляющим, но только
(!) с согласия кредиторов (ст. 20 Закона).
Прошу обратить внимание, уважаемые Читатели - “с согласия
кредиторов”, т.е. должен быть соответствующий документ.
Хозяйственный суд может признать должника банкротом (ст.
22 Закона) и открыть процедуру ликвидации. В этом случае суд назначает ликвидатора
- арбитражного управляющего, который и осуществляет реализацию имущества на открытых
торгах.
Внимание!
Согласно ст.26 Закона в ликвидационную массу не могут
входить:
а) объекты государственного жилого фонда;
б) общежития;
в) детские сады;
г) объекты коммуникационной инфраструктуры.
5. Продолжаем тему “Некоторые рекомендации Покупателям
нежилой недвижимости”.
Я хотел бы немного поговорить о коммуникациях.
О всех проводах, трубах, коллекторах, которые превращают
некую массу из кирпича, железа и бетона в “среду обитания”, в которой удобно работать
и естественно зарабатывать.
5.1. Покупатель понимает, что приобретая здание, он станет
собственником всех инженерных сетей, расположенных внутри здания).
Но … перед тем, как заплатить деньги следует подумать
о том, как будет осуществляться предоставление коммунальных услуг и снабжение
здания (уже Вашего) электроэнергии, газом, теплом, водой, канализацией. Необходимо
выяснить (предварительно конечно) все вопросы относительно ресурсоснабжения, в
частности определить, кто же является собственником коммуникаций от распределительного
пункта до здания: городская снабжающая организация или Продавец, который продал
Вам часть всего комплекса (например, один цех на территории большого завода).
Бывали случаи, когда у Покупателя отключалось отопление или подача электроэнергии.
При этом Продавец начинает требовать большие суммы на ремонт теплового коллектора
или подстанции.
5.2. Если Ваше здание снабжает городские организации,
то необходимо предварительно составить проекты Договоров на снабжение (предоставление
услуг). Подумать о необходимости и возможности установления счетчиков.
5.3. Сложнее будет положение Покупателя, если собственником
“входных” сетей (от распределительных пунктов по зданию) является Продавец, с
которым Покупатель уже полностью расплатился. В этом случае Покупателю и его Риелтору
(если он профессиональный Риелтор) следует продумать вопрос по одновременному
приобретению как здания, так и коммуникаций. Подумать по поводу “точки подключения
к городским сетям” или подписать Договор на долгосрочную (примерно 50 лет) аренду
или безвозмездное пользование. Этот Договор нужно составить “со знанием дела”
и предусмотреть штрафные санкции и порядок компенсации возможных убытков, при
отключении Продавца (теперь “снабженца” ресурсами для Покупателя) от внешних
сетей, например за неуплату. Такое может произойти, даже тогда, когда Покупатель
свою часть коммунальных платежей “исправно” платит.
А может быть перед приобретением здания необходимо продумать
возможность своей независимости, например, сооружение собственной котельной или
подключение к городским электросетям напрямую.
В следующем номере мы
продолжим тему о приобретении нежилой недвижимости.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
