С номера 12’2000
(уже более года) тема наших заметок - обязательство Продавца “Собрать и предоставить
Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а
также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи”.
С номера 11’2001 мы разбираемся
с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
Как правило, юридические лица владеют нежилой недвижимостью,
приобретение которой имеет немало особенностей.
Из прошлого номера:
“Хотелось бы отметить: “юридические лица” и “нежилая
недвижимость” - удел НЕ всех риелторов. И даже “очень не всех”.
Нужны большие знания и высокий
профессионализм для обеспечения безопасности своего клиента - Покупателя”.
В прошлом номере, в развитие
темы “Нежилая недвижимость” я затронул некоторые особенности при приобретении
нежилой недвижимости.
Основные:
1. Что такое “нежилая недвижимость”;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за время
его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект, а только
его часть;
6. Случай, когда удостоверяется “Договор купли - продажи”
государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления “Договора купли - продажи”
по схеме “без нотариуса” и некоторые, возникающие при этом “подводные камни”;
8. Техническое состояние объекта.
Продолжим тему, которую можно было бы назвать “Некоторые
рекомендации Покупателям нежилой недвижимости у юридического лица”.
1. Хотел бы обратить внимание Покупателей - юридических
лиц, а к тому же еще и “НЕРЕЗИДЕНТОВ”.
Мы уже достаточно много писали о “резидентах” и “нерезидентах”.
Повторим, для физических лиц.
Резиденты - физические лица (граждане Украины,
иностранные граждане, лица без гражданства), которые имеют постоянное место проживания
(регистрации) на территории Украины, в том числе временно находящиеся за границей.
Нерезиденты - физические лица (граждане Украины,
иностранные граждане, лица без гражданства), которые имеют постоянное место проживания
(регистрации) за пределами Украины, в том числе временно находящиеся на территории
Украины.
В нашем случаи Нерезидент - это иностранное юридическое
лицо (новая фирма или филиал), регистрация которых происходила на территории Украины.
Естественно - официальная регистрация. Такому Покупателю и его Риелтору необходимо
знать, что существуют некоторые ограничения относительно прав нерезидентов как
Покупателя недвижимости, впрочем, как и Арендатора.
Эти ограничения декларированы Постановлением Кабинета
министров Украины № 670 “Об изменениях и дополнениях к Постановлению “О порядке
размещения дипломатических миссий, консультаций отдельных иностранных государств,
представительств международных и иностранных организаций в Украине” (далее по
тексту, Постановление).
В Киеве существует весьма уважаемая организация под названием
- Генеральная дирекция по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП). Именно
ГДИП имеет полномочия по регулированию сделок по недвижимости, совершаемых нерезидентами
в Киеве.
ГДИП - коммунальная коммерческая структура, подчиненная
Киевской городской государственной администрации.
ГДИП имеет право регулировать, т.е. самым непосредственным
образом вмешиваться в сделки по отчуждению недвижимости с участием иностранных
юридических лиц (компаний, банков, фирм), неправительственных организаций (религиозных,
благотворительных) и т.д.
а) В соответствии с п.4 Постановления, иностранное
юридическое лицо, желающее разместить в Киеве офис, должно обратиться в ГДИП.
В соответствии с п. 5 Постановления ГДИП предлагает
нерезидентам соответствующие помещения для приобретения или аренды.
А может ли быть случай, когда иностранец (юридическое
лицо) через своего знакомого Риелтора подыскал себе помещение самостоятельно,
без рекомендаций Генеральной дирекции? Может. Но … Все равно нужно обратиться
в ГДИП и получить (или не получить) решение о возможности размещения иностранного
лица на объекте.
ГДИП имеет своих специалистов - Риелторов, которые могут
обслужить нерезидентов и предлагать имеющиеся на их учете помещения.
в) В соответствии с п.9 Постановления иностранное
лицо (юридическое) может покупать, арендовать, использовать или реконструировать
объект только с согласия ГДИП.
Такие же требования сохраняются и в процедуре нотариального
оформления сделок и их регистрация в БТИ.
А что же бывает, если нерезидент нарушил столь “жесткие”
требования? Согласно Постановления, ГДИП уполномочен настаивать на прекращении
использования приобретенного или арендованного помещения.
Будьте внимательны, господа Нерезиденты и их Риелторы.
Процедура получения соответствующего разрешения достаточно
проста. Существует три срока рассмотрения заявления на приобретение или аренду
недвижимости: обычный - 30 дней; ускоренный - 10 дней и срочный - 5 дней. Плата
сравнительно небольшая.
2. В наших заметках мы ведем разговор о безопасности
приобретения объектов нежилого фонда. И я хотел бы поговорить о такой неожиданной
(я уверен) для моих Читателей, безопасности как … “пожарная безопасность”.
Безопасности относительно ситуации, когда пожарный надзор
… может запретить использование приобретенного Вами помещения.
В Украине есть закон “О пожарной охране” от 17.12.1993г.
и собственно все изменения к нему. По этому закону руководитель предприятия несет
личную ответственность, вплоть до уголовной, за соблюдение правил противопожарной
безопасности (ППБ).
Я не говорю о таких легко выполнимых требованиях как
наличие огнетушителей и журнала прохождения сотрудниками инструктажа о правилах
пожарной безопасности.
Я хочу обратить внимание уважаемых Покупателей на обстоятельство,
что для открытия офиса либо иного производственного предприятия необходимо разрешение
Службы пожарной охраны. Такое разрешение получить не совсем просто. А они
(эти требования) могут быть довольно значительными как по объему работ, так и,
собственно, по своей стоимости. Например, инспектор пожарной службы посчитает
(исходя из площади объекта и количества работающего персонала) необходимым наличие
запасного выхода, системы автоматической пожарной сигнализации с выходом на пост
охраны, наличие решеток, легко открывающихся изнутри, применение негорючих материалов
в отделке стен, потолка и пола, и наличие сертификатов на эти материалы; соответствующей
электропроводки (силовой и осветительной); возможность удобства эвакуации людей
и подъезда пожарных машин и много, много иного.
Наверное, такие требования пожарной службы справедливы
и направлены они, в первую очередь, на нашу безопасность и сохранение здоровья.
При аренде, можно и, наверное, нужно внести в Договор
аренды пункты, имеющие отношение к пожарной безопасности - кто должен установить
пожарную сигнализацию, какова ответственность Арендодателя и Арендатора по поводу
соблюдения каждым в отдельности или совместно правил ППБ.
После приобретения помещения вся ответственность ложится
на руководителя. Он, и только он, несет всю степень ответственности.
Поэтому, я бы рекомендовал перед приобретением нежилого
помещения посоветоваться с инспектором Службы пожарной охраны. Желательно с районной
и, конкретно, с тем инспектором, в ведении которого находится приобретаемое помещение.
Сделать это можно вполне официально и получить такое
же официальное заключение, которое поможет на последующих этапах эксплуатации
приобретенного помещения.
Покупатель или Арендатор должны помнить о том, что представитель
Службы пожарной охраны имеет право опечатать помещение, в котором нарушаются ППБ.
Риелтор, с которым Вы, уважаемый Читатель, работаете
должен все-таки что-нибудь понимать в “основах” противопожарной безопасности.
Например, Ваш Автор, прошел специальные курсы и получил
“Посвідчення про проходження спеціального навчання з питань пожежної безпеки”.
Полученные знания и побудили меня написать этот раздел
по поводу внимания к приобретаемому объекту с точки зрения предупреждения возможных
осложнений со Службой пожарной охраны и, собственно, с возможными непредсказуемыми
и немалыми затратами.
В следующем номере мы продолжим
тему “Некоторые рекомендации Покупателям нежилой недвижимости” и поговорим о коммуникациях
к приобретаемому объекту и немного о земельных вопросах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
