С номера 12’2000
(уже более года) тема наших заметок - обязательство Продавца “Собрать и предоставить
Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а
также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи”.
С номера 11’2001 мы разбираемся
с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
В прошлых статьях я писал:
“Покупателем объектов недвижимости нужно быть особенно
осторожным, если Продавцом является юридическое лицо”.
“Чего боится Покупатель? Вернее, чего он должен бояться?
Он должен бояться того, что Договор купли-продажи будет признан НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ.
Это может произойти, если будет доказано (в суде, естественно), что документы,
поданные Продавцом, не имеют юридической силы, а Представитель Продавца, подписавший
Договор купли-продажи - не имел на это права”.
Мы тщательно разобрались, как определить лицо, которое
действительно имеет право подписывать Договора купли-продажи от имени продавца.
Уважаемые Читатели! Мы, в основном, уже разобрались с
документами, которые нужны при подписании “Договора купли-продажи” с юридическим
лицом.
В процессе этого “разбирательства” были затронуты различные
обстоятельства.
Основные.
1. Кто имеет право подписывать “Договор купли-продажи”
от имени Продавца.
2. Что такое “Директор” и “Генеральный директор”. Что
такое Дирекция.
3. Что определено Уставом. Что такое предельная сумма
полномочий. Требования к Протоколу заседания высшего органа.
4. Осторожность при работе с филиалами, представительствами
и т.п.
5. Какая доверенность нужна для лица, подписывающего
“Договор купли-продажи” от имени Продавца.
Как правило, юридические лица владеют нежилой недвижимостью,
приобретение которой имеет много особенностей.
Хотелось бы отметить: “юридические лица” и “нежилая недвижимость”
- удел НЕ всех риелторов. И даже “очень не всех”.
Нужны большие знания и высокий профессионализм для обеспечения
безопасности своего клиента - Покупателя.
1. Сперва давайте разберемся, а что такое “НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ”.
Действующее законодательство Украины не содержит четкого
определения “нежилых помещений”. Существует определение “жилых
помещений”.
Жилищный кодекс Украины. Статья 6 “Назначение жилых домов
и жилых помещений”:
“Жилые дома и жилые помещения предназначаются для
постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке
в качестве жилых служебных помещений и общежитий”.
Таким образом, к нежилым помещениям относятся любые помещения,
не предназначенные для проживания и использующиеся для нужд промышленного характера.
Полагаю, что к ним можно отнести и помещения, исключенные из жилого фонда, объекты
незавершенного строительства, автозаправочные станции и т.п.
2. Подтверждение правового статуса продаваемого объекта.
Я уже писал в предыдущих статьях о документах, которые
должен предоставить Продавец - юридическое лицо. Их - тринадцать (если
Продавец - физическое лицо, то необходимых документов - семь). При продаже
объектов незаконченного строительства - еще три документа.
Ранее мы подробно рассмотрели эти документы.
3. Покупателю (вернее, его Риелтору) было бы интересно
получить информацию об изменениях в составе собственников объекта за все время
его существования. Такие сведения имеются в БТИ. Правда, получить их совсем не
просто, но… возможно. Постарайтесь.
Такие сведения важны для определения - сколько же раз
объект менял хозяев. Хороший Риелтор должен проверить все “переходы”. Нарушение
Закона на любом из них - “летит” вся “цепочка”.
4. Покупатель должен быть уверен в том, что объект НЕ
имеет никаких ОБРЕМЕНЕНИЙ.
В первую очередь - отсутствие запрета на отчуждение,
то есть отсутствие ареста или залога. Эти сведения получит нотариус из соответствующей
справки ( мы уже подробно говорили, в предыдущих номерах, о Реестре запрещений).
Безусловно, справка должна быть “свежей”, т.е. в день совершения сделки. На Справке
по отсутствию запрета на отчуждение объекта “выбивается” дата, час, минуты и секунды.
Это важное обстоятельство, которое декларирует точное время подписания Договора
купли-продажи. Иногда, точное время сделки может помочь в судебном разбирательстве.
Но бывают более сложные “обременения” - обременения объекта имущественными правами
третьих лиц. Какими? Аренда, безвозмездное пользование и т.п.
Получить сведения о наличии этих прав достаточно не просто.
Но… пусть Ваш Риелтор постарается. Вы же не хотите, уважаемый Читатель, приобрести
объект, который сдан в аренду. И вместе с имуществом “купить” и имущественные
права, т.е. наличие Арендатора до окончания срока аренды.
В Договоре купли-продажи я, как правило, прошу нотариуса
внести такой абзац:
“Продавці гарантують, що об’єкт, який є предметом цього
Договору, на момент його укладання нікому не проданий, не подарований, як внесок
до статутного фонду не переданий, не відчуджений іншим способом, не заставлений
під податковою заставою, в спорі і під забороною (арештом) не перебуває, прихованих
недоліків, а також прав щодо нього у третіх осіб (в тому числі за договорами найму)
як в межах, так і за межами України немає”
Более того, необходимо в Договоре купли-продажи записать
жесткие и немалые штрафные санкции за нарушения Продавцом условий об обязательном
предупреждении Покупателя о правах третьих лиц на объект продажи.
5. Очень часто при купле-продаже нежилых помещений отчуждается
только его часть. В этом случае в Договоре купли-продажи четко указывается часть
отчуждаемого помещения в дробях, которые указаны в справке-характеристике БТИ.
В той же справке обозначены и Совладельцы объекта
Мы уже писали, что Совладельцы должны письменно отказаться
от приобретения продаваемой части объекта, т.к. они имеют право преимущественной
покупки. На Договоре купли-продажи делается отметка, о том, какая часть продана.
Мы понимаем, что когда одним помещением владеют несколько
собственников, то получается… коммунальная квартира.
Для того, чтобы упорядочить отношения между совладельцами
желательно в “Договоре купли-продажи” или в отдельном документе, который является
неотъемленной частью Договора, определить и записать порядок конкретного пользования
помещением.
6. Рассмотрим случай, когда удостоверяется “Договор купли-продажи”
государственного имущества в процессе приватизации.
Я бы посоветовал изучить все условия Договора с органом
приватизации и убедился, что:
а) Продавец полностью рассчитался за приобретенное имущество
(убедиться по документам, а не на словах)
б) Продавец выполняет все условия договора с государственным
органом;
в) Предполагаемый Договор купли-продажи не противоречит
условиям Договора о приватизации.
7. Если Покупатель - физическое лицо, то сделку обязательно
(!) должен удостоверить нотариус. При этом за нотариальное удостоверение Договора
купли-продажи взыскивается Государственная пошлина и сбор на Пенсионный фонд
8. Если Покупатель и Продавец - юридические лица,
то Договор купли-продажи может быть осуществлен и без участия нотариуса.
Договор может быть подписан руководителями обеих организаций,
а их подписи удостоверены круглыми печатями.
Да. Так можно делать. БТИ зарегистрирует такой Договор.
Но, именно, при такой схеме и бывают основные нарушения. Почему? Потому что отсутствует
тот “контролер”, в лице нотариуса, или опытного Риелтора, который внимательно
ознакомится со всеми обстоятельствами сделки, проверить полномочия руководителей
и легитимность предоставленных документов.
Особенно (!) важно быть внимательным и осторожным,
если по схеме “без нотариуса” прошли предыдущие сделки по приобретаемому объекту.
Как правило, их законность проверить практически невозможно.
Бывает, что объект специально (!) перепродавался (как-бы “понарошку”, т.е. имела
место - мнимая сделка) несколько раз, а потом уже продается, как говорят, “за
деньги”. Например, Вам уважаемый Читатель. И только после получения денег (настоящих)
может начаться (необязательно, но … может) судебный процесс по расторжению “Договора
купли - продажи”. Не Вашего, а предыдущего, но и добросовестному Покупателю (последнему)
от этого не легче. Я довольно часто встречаюсь с подобной ситуацией, особенно
при продаже на первичном рынке, когда квартира прежде чем попасть к тому, кто
заплатил деньги и будет в ней жить, несколько раз переходила из “рук в руки” и
… (как я выяснял) с нарушением законодательства.
9. Я советовал бы Покупателю, перед оформлением Договора
купли-продажи ознакомиться с техническим состоянием объекта. Такая инспекция необходима
для оценки будущих затрат, которые могут быть совсем НЕ МАЛЫМИ: ремонт, восстановление,
реконструкция, всяческие улучшения и т.п.
В заключении этой темы: требования к документам и
к личностям Продавцов должны быть одинаковыми при любой технологии, как с
нотариусом, так и без него.
Можно экономить на налогах, но нельзя на консультациях
опытного Риелтора.
Этот номер журнала выйдет из печати в начале октября,
а 9 октября мы празднуем большой и, я уверен, государственный праздник
ДЕНЬ РИЕЛТОРА УКРАИНЫ!
Такое решение было принято на Первом съезде Риелторов
Украины, который состоялся 9 октября 1999г.
Господа риелторы! Будем Поздравлять друг друга и ПРАЗДНОВАТЬ!
С ПРАЗДНИКОМ, КОЛЛЕГИ!
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
