С номера 12’2000 тема наших
заметок - обязательство Продавца “Собрать и предоставить Покупателю все документы,
необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к
личностям Продавцов и объекту продажи”.
С номера 11’2001
мы разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ
ЛИЦО.
Для тех Читателей, которые в первый
раз держат в руках наш журнал (но, я уверен, уже не в последний) повторю
абзац из прошлого номера. Как говорится, для “введения в тему”.
Если Продавец - физическое лицо,
то количество ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ документов в пакте, предоставляемых нотариусу - семь,
а при продажи объекта незаконченного строительства, еще дополнительно - три.
Но, при участии в сделке Продавца-юридического
лица пакет ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ документов увеличивается еще на шесть. Причем,
каждый из этих шести документов чрезвычайно важный. И нужно обладать достаточными
знаниями и опытом, чтобы не “потеряться” среди всех этих “бумажек”, которые могут
быть “состряпаны” достаточно умело и тоже со “знанием дела”.
В прошлом номере мы начали подводить
итог темы “Продавец - юридическое лицо”, а более конкретно обсуждали вопрос:
КТО ИМЕЕТ ПРАВО ПОДПИСЫВАТЬ “Договор
купли-продажи” ОТ ИМЕНИ ПРОДАВЦА.
В том же номере мы разобрались:
1. Кто такие “Директор” и “Генеральный
Директор”. Что такое Дирекция.
2. Что определено Уставом. Что такое
предельная сумма полномочий. Требования к Протоколу заседания высшего органа.
3. Пример личной практики - как хотели
обмануть меня и моего Клиента.
ПРОДОЛЖАЕМ
Уважаемые Читатели! Я бы очень хотел,
что бы Вы прочитали предыдущий номер (хотя и все другие номера также будут полезны).
Тогда многое будет понятно, вернее понятнее.
4. В начале этого номера я хотел бы
отметить, что Покупатель обязательно должен знакомиться с оригиналами (!) всех
документов, предоставляемых ему с Продавцом. Копии этих документов необходимо
оставить в “Деле” у Покупателя. Кстати, о копиях. Они должны быть заверены нотариально
или (в крайнем случае) подписью ответственного должностного лица и круглой печатью
организации - Продавца.
Должен заметить, что не на все подписи
можно “ставить” печать. Правильнее, если печатью заверяются подписи исключительно
тех лиц, которые внесены в банковскую карточку предприятия. Запомните это, уважаемые
Читатели, и при возможности - проверьте.
Теперь, о печатях. Найдите способ
убедиться, что печать, оттиском которой заверяются документы, именно “действующая”
печать предприятия. Где убедиться? Опять таки в Банке (я предупредил, найдите
способ) Продавца или в разрешительной системе того района, в котором зарегистрировано
Предприятие - Продавец.
5. Я уже писал в предыдущих номерах
про особую осторожность, которую должен проявить Покупатель, если Продавцом выступает
такое юридическое лицо как: Филиал, Представительство или другое Обособленное
подразделение.
Как правило, эти организации не имеют
статуса самостоятельного юридического лица, а их руководитель НЕ МОЖЕТ быть стороной
“Договора купли - продажи”, а должен (! ) иметь Доверенность от Головного предприятия
- Учредителя. Вспомним ст. 66 ГК Украины “Доверенность Государственных, Кооперативных
и Общественных организаций”.
Доверенности, выдаваемые от имени
юридических лиц, кроме тех, что выдаются для перепоручения, нотариально или какого-нибудь
другого специального засвидетельствования не требуют. Однако, они должны быть
подписаны руководителем или другим уполномоченным лицом этих организаций с приложением
печати. Это обязательное условие.
Если Продавец, например, Филиал, т.е.
несамостоятельное юридическое лицо, то Покупателю необходимо внимательно ознакомиться
как с документами самого Филиала, так и со всеми Документами Головной Организации.
6. От имени Продавца, Договор
может подписать, практически любой работник организации или даже третье лицо.
Он должен иметь доверенность.
Какую же, т.е. кем удостоверенную?
Я настоятельно рекомендую удостоверять
такую доверенность у нотариуса. Даже если сам “Договор купли-продажи” у
нотариуса заверяться не будет. Тем более. Пусть нотариус посмотрит своим
“нотариальным глазом”. Удостоверяя доверенность, нотариус (хороший, естественно)
проверит по Уставу полномочия руководителя Головной Организации. Внимательно посмотрит
(!) удостоверение личности Руководителя, который выдает доверенность, на предмет
установления тождественности этого лица и фотографии в паспорте.
7. Кстати, такую проверку тождественности
нужно делать всегда (!). Умный - не обидится, а остальные … пусть обижаются.
Главное, что бы Покупатель не обиделся на судьбу и на … своего Риелтора. Я полагаю,
что лицу, подписывающему от имени Продавца “Договор купли-продажи” должно уже
исполниться … 18 лет (!).
8. Зачастую Клиенты сами не знают,
что действуют не правильно.
Приведу пример.
8.1. Я был нанят (слово совсем не
обидное, т.к. мы - профессионалы, работам за деньги и нас “нанимают”) одной очень
известной в Украине общественной организацией (я сказал бы общественно - политической)
для приобретения у физического лица квартиры, большой, в престижном районе, поэтому
- ДОРОГОЙ.
8.2. Все переговоры со мной и Продавцами,
проводил Исполнительный директор - очень приятный и грамотный человек (другого
не держали бы).
8.3. Почему-то Устав мне не показали,
а может быть я сам не посмотрел. Мы нашли квартиру, я тщательно проверил все обстоятельства,
имеющие отношения, как к самому объекту, так и к личностям Продавцов.
8.4. Перед самым задатком мне показали
Устав и я его внимательно изучил. Что же я “выудил”? В Уставе был приведен перечень
функций и полномочий, которые делегированы Исполнительному директору. Перечень
очень большой и подробный. Исполнительный директор имел полномочия практически
“на все”, но полномочия на подписание “Договора купли-продажи” … не были декларированы.
Может быть забыли или не ожидали. А кто же тогда имел право? Президент этой Общественной
организации. Им оказался очень уважаемый и известный в Украине человек. Время
этого народного депутата расписано буквально по минутам. И вот у такого сверхзанятого
человека нужно было получить доверенность - на имя Исполнительного директора,
естественно в присутствии нотариуса.
8.5. Это было не очень “легкое мероприятие”,
но выполнить такое требование необходимо было обязательно, т.к. был риск (если
бы мы не сделали такой доверенности) в последствии на признание по инициативе
Продавца “Договора купли-продажи” недействительным.
Продолжение темы в следующих
номерах, в которых Вы, уважаемые Читатели познакомитесь с другими, очень важными
“моментами”, которые должен знать Покупатель, если Продавец - юридическое лицо.
И особенно, когда приобретается не квартира или например, гараж, а объект нежилой,
например, какое-либо производство или магазин.
Среди рассматриваемых тем, такие как:
а) Подтверждение правового статуса
продаваемого объекта.
б) Оценка состояния объекта.
в) Земельная компонента сделки.
г) Объект и коммуникации.
д) Факторы безусловного исполнения
“Договора купли-продажи”.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
