С номера 12’2000 тема наших
заметок - обязательство Продавца “Собрать и предоставить Покупателю все документы,
необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к
личностям Продавцов и объекту продажи”. С номера 11’2001
мы разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ
ЛИЦО.
Прошу обратить внимание, уважаемые Читатели! С номера
11’2001, а этот номер 17’2001, т.е. три (!) месяца юридическое
лицо - (Продавец) - объект нашего внимания. Видимо, неспроста.
Если Продавец - физическое лицо, то количество ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ
документов в пакте, предоставляемых нотариусу - семь, а при продаже объекта
незаконченного строительства, еще дополнительно - три.
Но при участии в сделке Продавца - юридического лица пакет
ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ документов увеличивается еще на шесть. Причем, каждый из этих
шести документов чрезвычайно важный. И нужно обладать достаточными знаниями и
опытом, чтобы не “потеряться” среди всех этих “бумажек”, которые могут быть “состряпаны”
достаточно умело и тоже со “знанием дела”. Последний образец прошлого номера был
таким:
Чего боится Покупатель? Вернее, чего он должен бояться?
Он должен бояться того, что Договор купли-продажи будет
признан НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ. Это может произойти, если будет доказано (в суде, естественно),
что документы, поданные Продавцом, не имеют юридической силы, а Представитель
Продавца, подписавший Договор купли-продажи - не имел на это права”.
Давайте подведем некоторые итоги по теме “Продавец - юридическое
лицо” (тем более, что очень много вопросов по этой теме у моих Читателей).
Кто имеет право подписать Договор купли-продажи от имени
Продавца.
1. Нельзя воспринимать человека с визиткой, где напечатано,
что он “Директор”, “Исполнительный директор” и даже “Генеральный директор” организации
(на визитной карточке можно напечатать, что угодно) и печатью организации в кармане
(печать в кармане, а не в офисе - уже подозрительно), как лицо, имеющее полномочие
на подписание “Договора купли-продажи”.
2. Некий человек утверждает:
“Я - Руководитель, Я - Имею право”. (будем называть этого
Человека - Руководителем).
Что должен проверить Покупатель или его Риелтор:
2.1. Например Руководитель называет себя - “Генеральный
директор”. Следует проверить: предусмотрена ли такая должность по Уставу. Покупателю
полезно знать, что должность “Генеральный директор” предусмотрена тогда, когда
есть Дирекция, т.е. Коллективный орган, состоящий из других директоров: Исполнительного,
Коммерческого, Директоров по направлениям и т.д. Все эти “моменты” прописаны в
Уставе.
Дирекции может и не быть, а есть просто “Директор”. Он
так же может быть наделен полномочиями на подпись Договора.
2.2. Все полномочия однозначно (!) определены Уставом.
Зачастую, полномочия (действия) Директора или Генерального Директора ограничены
стоимостью сделки (договора), который он имеет право подписать. Эта сумма может
быть выражена в гривнях, а может быть эквивалентна минимальным зарплатам или необлагаемым
минимумам.
Например. Директор имеет право (по Уставу) подписывать
Договора, если сумма сделки не превышает 1000 минимальных зарплат, т.е. примерно
120’000 гривень или 22’000 долларов США. А если стоимость объекта превышает эту
сумму, то необходимы дополнительные документы.
2.3. Разрешение, согласие высшего органа Предприятия
- Продавца. Об этом мы подробно разобрались в предыдущих номерах.
Я хотел бы обратить внимание моих Читателей вот на что.
Допустим, стоимость сделки менее 120’000 гривень и вроде
бы не требуется разрешения высшего органа (собрание учредителей, общего собрания
акционеров, съезда, конференции и т.п.), но я всегда (!) настаиваю на предоставлении
такого разрешения, оформленного в виде соответствующего Протокола заседания этого
высшего органа.
2.4. В прошлых номерах, я подробно объяснил, какие требования
предъявляются к проведению таких заседаний, что бы их решение признавались бы
законными. Требований достаточно много и знать их нужно обязательно (!).
В подтверждение справедливости моих слов, я хотел бы ознакомить
Читателей с п. 34 документа под названием “Інструкція про порядок вчинення
нотаріальних дій нотаріусами України”, утвержденный Приказом министерства Украины
№ 8/5 от 14.06.94.
“Відчуження або застава майна, що є колективною власністю,
здійснюється за рішенням вищих органів власника (з’їзду, конференції, загальних
зборів, тощо).
Розпорядження майном, що є Державною власністю, здійснюється
у відповідності з чинним законодавством (див. Розділ V Закону “Про власність”
(Відомості Верховної Ради УРСР, 1991р., № 20, ст. 249); статтю 10 Закону “Про
підприємства в Україні” (Відомості Верховної Ради УРСР, 1991р., №24, ст. 272)
; частину четверту статті 12 Закону “Про приватизацію майна державних підприємств”
(Відомості Верховної Ради УРСР, 1992р., № 24, ст. 348); частину шосту статті 7
Закону “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”
(відомості Верховної Ради УРСР, 1992р., № 24, ст. 350).
2.5. В Протоколе заседания высшего органа должно быть
указано:
- вид имущества;
- объект недвижимости, адрес, краткая характеристика, основные технические
сведения;
- цена, за которую разрешено продать объект или минимальная цена сделки;
- определен порядок (технология) расчета;
- указано лицо, которому высший орган доверяет подписать Договор;
- могут быть указаны и другие моменты, на которые Собственник (юридическое
лицо) хотел бы обратить внимание.
2.6. Очень важно убедиться, что собрание высшего органа
имело право принимать какие либо решения.
2.7. Необходимо проверить, каким документом (проверить
оригинал документа) “Руководитель” назначен Руководителем и соответствует ли этот
документ требованиям Устава.
3. Приведу пример.
Меня пригласила одна фирма проконсультировать их при приобретении
объекта недвижимости в г. Киеве, на Подоле, стоимостью 52’000 долларов США. А
Продавец - юридическое лицо - общество с ограниченной ответственностью (ООО).
3.1. Директор (Продавец), он же один из Учредителей, был
абсолютно уверен, что может подписать Договор купли-продажи. И был чрезвычайно
удивлен, когда я доказал ему и Покупателю, что Устав не дает ему такого права.
3.2. Я потребовал Протокол собрания трех Учредителей ООО.
3.3. Мне принесли (в тот же вечер) выписку из Протокола
собрания, подписанную Директором (он же один из Учредителей) и секретарем директора,
которая как бы вела Протокол собрания.
3.4. Я не удовлетворился выпиской и потребовал сам Протокол,
подписанный всеми Учредителями (их всего трое).
3.5. Услышав предварительно много “разных” слов, я получил
такой Протокол, под которым “красовались” три подписи Учредителей.
3.6. При сравнении подписей под Протоколом и в Учредительном
Договоре, я заметил, что одна из подписей как-то “не пляшет”.
3.7. Мне признались (правда, не сразу), что один из Учредителей
“отсутствует”, при чем далеко “отсутствует” и расставание произошло “без объятий
и поцелуев”, а как раз наоборот.
3.8. Правда, Продавцы были уверены, что и без согласия
(подписи) своего “товарища”, они могут продать объект, т.к. на двоих оставшихся
приходиться 51% Уставного фонда.
3.9. Но … Статья 60 Закона Украины “Про господарські
товариства” гласит “Збори учасників вважаються повноважними, якщо на них
присутні учасники, що володіють у сукупності більш як 60 відсотків голосів”.
Я, как консультант, не посоветовал моим Клиентам приобретать
этот объект. Я продемонстрировал свой достаточно высокий уровень. Покупатели были
довольны и меня благодарили но Продавцы меня НЕ благодарили (!), а ….
Продолжение этой темы в последующих
номерах.
Владимир Винокур
Обсудить в форуме >>>
|
