Итак, в предыдущей статье мы с Вами остановились на том, что для получения необходимых разрешений для начала строительства нам необходима рабочая документация, т.е. проектная документация по всем разделам проекта в объеме необходимом для производства общестроительных, монтажных и отделочных работ по реализации проекта. Такая документация содержит рабочие чертежи, необходимые спецификации, детализированные узлы, в общем, все, что понадобится подрядчику для строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Такую документацию может разработать лишь специализированная проектная организация, имеющая соответствующую лицензию. Причем нужно учитывать, что в соответствии со ст.888 Гражданского кодекса Украины, все исходные данные для проектирования обязан предоставить заказчик:
«Стаття 888. Вихідні дані для проведення проектних та пошукових робіт
1. За договором підряду на проведення проектних та пошукових робіт замовник зобов'язаний передати підрядникові завдання на проектування, а також інші вихідні дані, необхідні для складання проектно-кошторисної документації. Завдання на проектування може бути підготовлене за дорученням замовника підрядником. У цьому разі завдання стає обов'язковим для сторін з моменту його затвердження замовником.»
На практике приходиться сталкиваться с тем, что проектная документация разработана верно, дом построен в соответствии с проектом, но ввести в эксплуатацию в обычном порядке такой дом невозможно. В чем же причина? Причин бывает несколько:
- проектная документация не согласована с соответствующими инстанциями;
- не было получено разрешение на строительство;
- не было получено разрешение на начало выполнения строительных работ.
Хотелось бы обратить Ваше внимание, уважаемые читатели, что согласование проектной документации относится к функциям заказчика в соответствии со ст.889 Гражданского кодекса Украины. Далее остановимся на функциях заказчика более детально, так как вышеназванные функции включают в себя довольно большой объем действий, которые будущий счастливый обладатель строящегося дома должен выполнить самостоятельно либо поручить выполнение функции заказчика специализированной организации.
Итак, в чем же заключаются функции заказчика на этапе предпроектных работ и этапе собственно проектирования.
Для начала выполнения проектных работ необходимо собрать множество документов (разрешения, справки, выкопировки из генерального плана застройки населенного пункта, АПЗ - архитектурно- планировочное задание, технические условия различных служб, условия к проектированию и т.п.), что, в общем, называют исходными данными.
В процессе разработки проекта необходимо будет осуществлять следующие функции:
- контроль исполнения договорных обязательств;
- контроль графика выполнения работ на каждой стадии;
- согласование принципиальных проектных решений;
- сбор недостающих исходных данных;
- согласование разделов проекта с городскими службами;
- согласование комплекта проектной документации в Главном архитектурном управлении;
- прохождение государственной экспертизы проекта;
- защита проекта на градостроительном Совете;
- определение финансовых взаимоотношений с местными органами власти;;
- определение прав землепользования на застраиваемом участке;
- получение разрешения на строительство.
Контроль за процессом строительства, а также ввод объекта в эксплуатацию тоже относится к функциям заказчика.
Из вышеизложенного напрашивается только один вывод – для того, чтобы избежать массы ненужных проблем, необходимо или обладать огромным количеством специальных знаний или обратиться за помощью к специалистам.
Итак, что же делать, если дом все-таки построен, а в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию не представляется возможным, следовательно, мы имеем дело с самовольным строительством. Какие же объекты относятся к объектам самовольного строительства, в соответствии с законодательством Украины? Ответ на этот вопрос находим в ч.1, ст.376 Гражданского кодекса:
« 1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.»
Итак, проанализируем положения вышеуказанной статьи. Как это следует из содержания, любое из нарушений законодательства в процессе создания объекта недвижимости, ведет к признанию такого объекта объектом самовольного строительства. Причем основанием для того, чтобы строящийся или уже построенный дом был признан объектом самовольного строительства, может быть как нарушение одного из требований, перечисленных в части 1 комментируемой статьи так и нескольких из них.
Очень важными для соблюдения законности при строительстве являются положения части 2 ст.376 ГК, которая гласит, что лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.
Особого внимания заслуживает п.7 ст.376 ГК, который гласит, что в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд может обязать лицо, осуществляющее (осуществившее) строительство перестроить объект в соответствии с нормами и правилами строительства, а в случае отказа – снести самовольно построенный объект и привести земельный участок на котором осуществлялось строительство в исходное состояние.
Выход из сложившейся ситуации нам подсказывает п.5 ст.376 ГК. В том случае, если Вы допустили какие-либо нарушения, но в тоже время являетесь собственником земельного участка, с соответствующим целевым назначением или обладаете правом пользования таким земельным участком, закон допускает возможность признания за Вами права собственности на объект недвижимости, самовольно построенный на таком земельном участке - в судебном порядке.
Судебный порядок признания права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество мы с Вами рассмотрим в следующих публикациях.
Валентина Панасевич, заместитель генерального директора «АРХИТЕК-СЕРВИС»
Обсудить в форуме >>>
|
