О том, как правильно построить индивидуальный жилой дом мы с Вами, уважаемые читатели, говорили в №№ 12- 20 (за 2006 год) любимого Вами издания «Недвижимость и комфорт». Сегодня поговорим о том, что же делать, если по каким-либо причинам соблюсти все требования законодательства при строительстве дома не удалось.
На практике часто приходиться сталкиваться с очень распространенным, но к сожалению ошибочным мнением о том, что хозяин земельного участка может строить на нем все, что только пожелает, а процедура оформления прав собственности на новый объект недвижимости заключается в вызове инженера соответствующего Бюро технической инвентаризации (далее по тексту - БТИ) для выполнения обмеров и получения технического паспорта. Хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что технический паспорт на объект недвижимого имущества не является правоустанавливающим документом, в нем всего лишь фиксируются технические характеристики объекта недвижимости.
Рассмотрим, что же такое правоустанавливающие документы и какими они бывают. К правоустанавливающим относятся документы, устанавливающие право собственности на объект недвижимого имущества. К таким документам можно отнести следующие:
- свидетельство на право собственности на объект недвижимости (дом, квартиру, здание, нежилое помещение и т.д.);
- государственный акт на право собственности на земельный участок;
- договор дарения объекта недвижимости;
- договор пожизненного содержания;
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор ипотеки, предусматривающий переход объекта недвижимости в собственность либо управление кредитора;
- договор о замене кредитора или должника в обязательстве, если предметом такого договора является недвижимость;
- договор управления объектом недвижимого имущества, если он предусматривает право распоряжения таким имуществом;
- решение суда.
К правоподтверждающим документам относятся те, которые могут выступать доказательствами наличия права собственности на объект тому или иному лицу. Примерами таких документов являются:
- выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдаваемые БТИ;
- выписка из реестра ипотек;
- выписка из реестра совершенных сделок (укр. - правочинів);
- акт приема-передачи недвижимого имущества в уставный фонд предприятия и др..
Мы с Вами разобрались в том, правоустанавливающим документом является документ, устанавливащий право собственности на объект недвижимого имущества, а правоподтверждающим – документ служащий доказательством того, что право собственности на конкретный объект недвижимости принадлежит определенному лицу (как физическому так и юридическому). Значит документом, который будет правоустанавливающим после соответствующего оформления прав собственности на вновь построенный объект (в нашем случае дом) является свидетельство на право собственности на индивидуальный жилой дом, а никак не технический паспорт.
Для того, чтобы получить свидетельство на право собственности на индивидуальный жилой дом, Вам необходимо в соответствии с распоряжением Киевской городской государственной администрации, подать в управление жилищного обеспечения Киевской городской государственной администрации, заявление вместе с материалами технической инвентаризации.
В соответствии с вышеупомянутым распоряжением:
«10. До заяви та матеріалів технічної інвентаризації додаються:
10.1. Фізичними особами:
- паспорт, або інший документ, що посвідчує особу (в т. ч. свідоцтво про народження для осіб, які не досягли 16-річного віку)*;____________
* Фізичними особами - не громадянами України подаються документи, що посвідчують особу, легалізовані в установленому порядку.
- довідка податкового органу про включення власника до державного реєстру фізичних осіб (присвоєння ідентифікаційного коду ДРФО);
- довіреність або інші документи, що дають право представляти власника (при поданні документів представником власника);
- номер контактного телефону»
Дополнительно подаются следующие документы:
« 11.1. На новозбудовані, перебудовані або реконструйовані нежитлові будинки та приміщення, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, їх частини, на вбудовані в житлові будинки та прибудовані до житлових будинків нежитлові приміщення, як частини цих будинків, в тому числі на об'єкти спільної власності, внаслідок перебудови чи реконструкції в яких змінились належні власникам частки:
- правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомого майна на момент початку перебудови, реконструкції, зареєстрований в БТІ (відносно перебудованих та реконструйованих об'єктів);
- передбачені законодавством документи, що підтверджують право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт, оформлені (видані, укладені) в установленному порядку (за виключенням випадків оформлення права власності на приміщення);
- дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий управлінням держархбудконтролю Київської міської державної адміністрації;
- акт приймальної комісії про прийняття об'єкта в експлуатацію в установленому порядку (у відповідних випадках затверджений місцевим органом виконавчої влади та зареєстрований в
управлінні держархбудконтролю Київської міської державної адміністрації);
- перелік інвесторів, які приймали участь в будівництві, перебудові чи реконструкції (за наявності сторонніх інвесторів);
- документи про передачу функцій замовника (якщо таке мало місце);
- довідка Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов щодо передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної або інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування;
- довідка Головного управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації про розрахунок по передачі житла (у відповідних випадках);
- документи, що підтверджують фінансування будівництва, перебудови або реконструкції об'єкта (платіжні доручення або інші документи)».
Учитывая вышеизложенное приходим к выводу, что в случае отклонения от требований законодательства на любом этапе создания объекта недвижимости, предоставить все документы, необходимые для оформления права собственности, невозможно.
Теперь рассмотрим самые распространенные варианты более детально:
1. Отсутствие необходимых знаний о проектировании приводит к невозможности согласования тех документов, которые Вы считаете достаточными для того, чтобы построить дом. (Иногда строительство осуществляется вообще без разработки проектной документации – наши сограждане уникальные люди – специалисты во всех отраслях народного хозяйства!).
Итак, каким же должен быть проект: Первой стадией проектирования является Эскизный проект (ЭП). На основании одобрения инвестором концепции объекта формируется официальное задание на проектирование, собираются все необходимые исходные данные и заключения по условиям проектирования от различных государственных и коммунальных инстанций, технические условия на подключения к инженерным сетям и множество другой документации.
Следующая стадия проектирования – Проект (П), который разрабатывается на основании утвержденного Эскизного проекта, задания на проектирование, исходных данных.
Для того, чтобы начать строительные работы необходима Рабочая документация, которая представляет собой третью стадию проектирования (РД) и разрабатывается на основании утвержденного Проекта (П).
На стадии (РД) разрабатывается проектная документация по всем разделам проекта в объеме необходимом для производства общестроительных, монтажных и отделочных работ по реализации проекта. По всем разделам готовятся рабочие чертежи, необходимые спецификации, разрабатываются детализированные узлы, в общем, все, что понадобится подрядчику для строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. (Продолжение следует)
Валентина Панасевич, заместитель генерального директора «АРХИТЕК-СЕРВИС»
Обсудить в форуме >>>
|
