Сегодня мне хотелось бы поблагодарить наших постоянных читателей за внимание к нашим публикациям. За время нашего общения мы с Вами уже рассмотрели ряд интересных тем таких как:
- перепланировка и реконструкция квартир, ввод в эксплуатацию после ремонтно-строительных работ, получение распоряжения о вводе в эксплуатацию, вопрос получения нового технического паспорта и нового свидетельства на право собственности на перепланированную квартиру, а также установленные законодательством санкции за нарушение порядка проведения перепланировки(№№8-12 за 2006г.);
- строительство индивидуального жилого дома, а именно – законодательное регулирование землепользования и права собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, получение АПЗ, проектирование и разрешение на начало строительных работ, получение свидетельства на право собственности на дом (№№13-20 за 2006г.);
- оформление права собственности на объекты нежилого фонда после завершения строительства жилого дома со встроено/пристроенными нежилыми помещениями(№№21-25 за 2006г.);
- порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой в городе Киеве(№№25-29).
Сегодня мы хотим поговорить о теме, которая безусловно будет интересна многим нашим читателям, а именно о переходе прав собственности на земельные участки и порядке изменения целевого назначения земельных участков.
Начнем с того, что в основном переход права собственности на земельные участки осуществляется на основании гражданско-правовых договоров, которыми являются в частности договора купли-продажи.
Приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых договоров урегулировано Главой двадцатой Земельного Кодекса Украины.
“ Стаття 127. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності
1. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу.
2. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.
Стаття 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам
2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.
До заяви додається:
а) державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;
б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта;
в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
3. Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.
4. Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні,
продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.
5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:
а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;
б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності.
6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
7. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.
8. Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням.
10. Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.”
Итак, мы с Вами рассмотрели порядок продажи физическим и юридическим лицам земельных участков государственной и коммунальной собственности.
Право собственности на участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам на праве частной собственности, переходит также на основании гражданско-правовых договоров, которыми являются: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т.д. Общие требования к содержанию соглашений о переходе права собственности на земельные участки установлены статьей 132 Земельного Кодекса Украины:
«Стаття 132. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки
1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.
2. Угоди повинні містити:
а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
б) вид угоди;
в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
е) договірну ціну;
є) зобов'язання сторін.
3. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення».
Условия, перечисленные в ст.132 Земельного Кодекса Украины относятся к существенным, т.е. к таким условиям договора, которые необходимы для того, чтобы договор заключенный сторонами являлся действительным, т.е. порождающим права и обязанности для сторон сделки. В случае отсутствия согласия сторон хотя бы по одному из существенных условий договора, такой договор может быть признан незаключенным, т.е. несостоявшимся. Кроме того, хотелось бы отметить, что в соответствии с Земельным Кодексом сделки о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными с момента нотариального удостоверения таких сделок, что не согласуется с Гражданским Кодексом Украины, в соответствии с которым требуется государственная регистрация договоров. Можно сделать вывод, что сами по себе сделки о переходе права собственности на земельные участки хоть и считаются заключенными с момента нотариального удостоверения, но право использования земельного участка возникает только после их государственной регистрации, т.е. получения новым собственником Акта о праве собственности на земельный участок. Данный вывод следует из содержания ст.125 Земельного Кодекса Украины:
«Стаття 125. Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою
1. Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної
реєстрації.
2. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
3. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.»
В следующих номерах мы продолжим освещение темы земельных правоотношений.
Валентина Панасевич, заместитель генерального директора «АРХИТЕК-СЕРВИС»
Обсудить в форуме >>>
|
