Недвижимость Комфорт :: на главную

   o нас       реклама       контакт   

 
   Еженедельный журнал. Продажа, аренда недвижимости; все для дома и офиса...

КАРТА САЙТА

НЕДВИЖИМОСТЬ КОМФОРТ СЕРВИСЫ СПРАВОЧНИК ФОРУМ КРЕДИТ СТАТЬИ

·ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА

·Статьи

· Рынок недвижимости Украины, Киева
· Страхование
· Строительство
· Юридическая помощь
· Кредитование, ипотека
· Я желаю купить квартиру
· Комфорт
· Зарубежная недвижимость

· Рассылка новостей

04.10.2000

Поняття та види договору купівлі - продажу нерухомого майна

СТАТЬИ ::: Юридическая помощь


      Договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі - договір купівлі-продажу) - є угода, за якою продавець (одна сторона) зобов’язується передати нерухоме майно (надалі - майно) у власність покупцеві (друга сторона), а покупець зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього грошову суму (ст.224 Цивільного кодексу Української РСР).
       Таким чином, за договором купівлі-продажу продавець зобов’язується передати покупцеві майно у власність або повне господарське відання чи оперативне управління, а останній зобов’язується прийняти це майно і сплатити за нього обумовлену угодою грошову суму. Це оплатний, двосторонній і консенсуальний договір. Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна і перехід його у власність (надалі, коли йтиметься про виникнення чи припинення права власності, матиметься на увазі також право повного господарського відання і право оперативного управління) покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення таких зобов’язальних правовідносин, які зумовлюють появу у покупця абсолютного речового права.
       Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, що є в наявності і підготовлене для відчуження. При цьому продавцеві оплачується вартість відчужуваного майна лише у грошовому вираженні. Оплата придбаного майна має здійснюватися у національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом.
       Договір купівлі-продажу є консенсуальним, оскільки права та обов’язки сторін виникають у момент досягнення ними згоди щодо всіх істотних умов. Настання цього моменту може мати ряд особливостей зумовлених тим, що для окремих видів договорів купівлі-продажу законодавець передбачає спеціальні вимоги до їх оформлення, без додержання яких укладена угода не може вважатися дійсною.
      Договір купівлі-продажу може укладатись між громадянами, між організаціями (підприємствами, установами), а також між організаціями та громадянами, що свідчить про його універсальність.
      З укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна, як і будь-якої іншої двосторонньої угоди, у кожної із сторін виникають права та обов’язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов’язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов’язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. Так, одним з найважливіших обов’язків продавця є передача ним нерухомого майна у власність покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу покупець зобов’язаний прийняти від продавця придбане нерухоме майно і оплатити за нього обумовлену ціну, а продавець відповідно має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому зацікавлений) і сплатити за нього належну грошову суму. Іншими словами, у договорі купівлі-продажу відповідним правам та обов’язкам продавця кореспондуються відповідні права та обов’язки покупця і навпаки.
      Проголошення Україною незалежності, перебудовні процеси, усвідомлення необхідності докорінних змін прискорили прийняття нових економічних законів України (Закон України “Про власність” від 7 лютого 1991 р., Цивільний кодекс Україи, Земельний кодекс України, Закон України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” від 15 травня 1996 р., Указ Президента України “Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва” від 14 жовтня 1994 р., Декрет Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок” від 26 грудня 1992 р., тощо), спрямованих на зміну відносин власності, на розвиток ринку нерухомості. Відтак разом з поступовим розвитком ринку нерухомості в Україні істотно зросла роль договору купівлі-продажу. В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу є основним регулятором взаємовідносин між продавцями і покупцями нерухомого майна, забезпечуючи вільний і оптимальний розвиток усіх форм власності.
      Правове регулювання відносин купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється Цивільним кодексом України (статті 224-240), Кодексом про шлюб та сім’ю України, законами України “Про власність” від 7 лютого 1991 р., “Про товарну біржу” від 10 грудня 1991 р., “Про приватизацію майна державних підприємств” від 19 лютого 1997 р., “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” від 15 травня 1996 р., “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., Указом Президента України “Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва” від 14 жовтня 1994 р., та численними нормативно-правовими актами.
      Залежно від особливостей організаційно-правових форм торгівлі, що використовуються на території перебування сторін договору купівлі-продажу, особливостей відчужуваних об’єктів нерухомості, особливостей способу укладення та виконання договору розрізняють кілька видів договору купівлі-продажу:
       - договори, які укладаються на біржах договори купівлі-продажу земельних ділянок, жилих будинків, квартир;
       - договори купівлі-продажу нерухомого майна з прилюдних торгів;
       - договори купівлі-продажу об’єктів приватизації;
       - договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення), яка підлягає продажу на аукціоні та за конкурсом;
       - договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу;
       - договір міни нерухомого майна;
      Кожен з них має певні особливості щодо умов укладення та виконання, визначення прав та обов’язків сторін і правових наслідків невиконання (неналежного виконання) договору купівлі-продажу.
      Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі, правове становище яких визначається відповідно Закону України “Про товарну біржу”.
      На біржі укладають різні угоди (біржові операції), у тому числі й купівлі-продажу нерухомого майна. Біржовим угодам притаманні всі юридичні ознаки цивільно-правових (позабіржових) угод. І водночас вони мають свої характерні особливості. Так, відповідно до ст.15 Закону біржовою операцією вважається угода, що відповідає сукупності таких умов:
       - якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
       - якщо її учасниками є члени біржі;
       - якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
      Угоди, зареєстровані на біржі, не потребують нотаріального посвідчення і вважаються укладеними з моменту їх реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Порядок та умови здійснення біржових операцій регламентуються Правилами біржової торгівлі, які розробляють відповідно до чинного законодавства і затверджують загальні збори членів товарної біржі або уповноважений ними орган.
      Нині стала поширюватись аукціонна торгівля. Аукціон - це організаційно-правовий спосіб продажу нерухомого майна в обумовлений час і в певному місці тому покупцеві, який на засадах змагальності запропонує найвищу ціну. Аукціони можуть проводитись на власний розсуд продавця (за встановленими ним правилами), на підставі актів законодавства (наприклад, щодо об’єктів приватизації) та у примусовому порядку (наприклад, за судовими рішеннями про продаж майна боржника).
      Умови та порядок проведення аукціонів об’єктів приватизації детально визначенні Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 4 лютого 1993 року № 56 (з наступними змінами та доповненнями) та іншими актами приватизаційного законодавства. З урахуванням значимості об’єктів купівлі-продажу можуть проводитися спеціалізовані аукціони.
      Цивільним процесуальним кодексом України безпосередньо визначено порядок продажу з прилюдних торгів будинку (іншого нерухомого майна), на який судом звернено стягнення (статті 394-402).
      Можливий також продаж нерухомого майна на конкурсних умовах. Таку форму купівлі-продажу застосовують переважно щодо об’єктів приватизації державного майна. Відповідно до п.4.1. Положення про застосування способів приватизації майна державних підприємств, затверджене наказом Фонду Держмайна України від 4 лютого 1993 р. продаж об’єктів за конкурсом - це спосіб приватизації, за яким власником об’єкта стає покупець, що запропонував найвищі умови подальшої експлуатації його (некомерційний конкурс) або за рівних фінансових умов - найвищу ціну (комерційний конкурс).
      У Цивільному кодексі України немає розгорнутого визначення договору міни. У ньому лише зазначається, що за договором міни між сторонами проводиться обмін одного майна на інше. При цьому кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке одержує (ст.241). Наведені положення з додатковим посиланням на бартер як різновид міни збережено у проекті нового ЦК України.
      Договір міни спрямований на невідворотне відчуження кожного із сторін належного їй майна. У сторони, яка за договором міни набуває майно, відповідно виникає право власності (право повного господарського відання або право оперативного управління).
      За своїми юридичними ознаками договір міни є оплатним, двостороннім і консенсуальним.
      Договір міни за змістом і формою має багато спільного з договором купівлі-продажу. У ранній період історичного розвитку, коли суспільство ще не мало грошової одиниці, міна була основною правовою формою забезпечення потреб громадян і товарообігу.
      Найістотнішою ознакою для розмежування цих двох договорів є те, що у договорі купівлі-продажу за продаване майно продавцеві сплачується відповідна його вартість лише у грошовому виразі. За договором міни у разі нерівноцінності обмінюваного майна сторона, яка отримує майно більшої вартості, може компенсувати іншій стороні різницю відповідною сумою. За таких умов, однак, договір міни не перетворюється на договір купівлі-продажу. Більше того, така вартісна різниця може бути також компенсована виконанням певних робіт та наданням за майно меншою вартості відповідних послуг. У чинному законодавстві немає перешкод для подібних розрахунків у договорі міни.
      Викладені положення щодо розрахунків закріплено у проекті ЦК України (ст. 763).
      Відповідно до ст. 242 Цивільний кодекс Української РСР правове регулювання договору міни має здійснюватися за правилами про договір купівлі-продажу, якщо інше не випливає із змісту відносин сторін. Таким чином вирішуються питання про форму та умови договору міни, про права, обов’язки та відповідальність сторін за недоліки обмінюваного майна тощо. Правила купівлі-продажу, не властиві договору міни, або ті, що суперечать його змістові, зокрема правила про сплату за куплену річ грошової суми, до договору міни не застосовуються. Не є договором міни угоди про обмін громадянами жилих приміщень, які вони займають як наймачі, відносини з обміну промислових товарів, придбаних громадянами в роздрібній торговельній мережі, якщо вони з якихось причин не влаштовують покупця або є неякісними.
      До недавнього часу договір міни широко не застосовувався. Більше того, сфера його застосування постійно звужувалася. Так, за чинним законодавством, договір міни, в якому однією або обома сторонами виступали державні організації, міг бути укладений лише у випадках, передбачених законодавством. Між колгоспами та іншими кооперативними, а також громадськими організаціями договори міни мали укладатися в межах спеціальної правоздатності їх і якщо це не суперечило закону. Громадяни укладали договори міни переважно побутового характеру. Заборонялися, як правило, товарообмінні відносини між державними організаціями і громадянами. Наявність цих та багатьох інших обмежень щодо застосування договору міни у сфері товарообігу зумовлювалася централізованою плановою системою розподілу матеріальних благ, ігноруванням законів ринкової економіки.
      І лише після започаткування економічних реформ ринкового спрямування, прийняття нового законодавства про власність, підприємництво тощо договір міни набув вагомішого значення. Так, відповідно до ст. 4 Закону України “Про власність” від 7 лютого 1991 р. власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, тобто саме власник обирає спосіб відчуження належного йому майна. У Законі “Про підприємства в Україні” від 27 березня 1991 р. (ст. 10) зазначається, що підприємства можуть відчужувати, в тому числі обмінювати, належне їм майно іншим підприємствам, а також за певних умов - громадянам. Предметом договору міни може бути практично все те майно, що й у договорі купівлі-продажу. Разом з тим у законодавстві можуть встановлюватися ті чи інші обмеження щодо товарообмінних угод.
      Незважаючи на поширення товарообмінних угод у внутрішньому товарообігові України, загальноцивільний договір міни, що опосередковує цей обіг, виявився практично неврегульованим, адже в чинному ЦК України йому присвячено всього лише дві статті - 241 і 242. Стільки ж статей пропонується і в проекті нового ЦК України - 763 і 764. У даному випадку не можна компенсувати проблему законодавчої неврегульованості договору міни посиланням на те, що до нього застосовуються відповідні правила про договір купівлі-продажу, оскільки мінові угоди, за якими здійснюється обмін одного майна на інше майно за своїми правовими наслідками у разі їх невиконання можуть виявитися значно складнішими, ніж угоди купівлі-продажу з грошовою оплатою майна.

Світлана Бовсуновська
Член правління Київського відділення АСН(р)

Обсудить в форуме >>>

ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ:

 Проект Закона «О риэлторской деятельности»: Кодекс этики риэлтора

 Проект Закона «О риэлторской деятельности»: Риэлторская Палата Украины

 Проект Закона «О риэлторской деятельности»: Сертификация

 Проект Закона «О риэлторской деятельности»: понятие риэлтор

 О проекте Закона Украины «О риэлторской деятельности»

 Закон о риэлторской деятельности: зачем и кому он нужен?

 Закон и строительство частного дома (часть 7)

 Закон и строительство частного дома (часть 6)

 Закон и строительство частного дома (часть 5)

 Закон и строительство частного дома (часть 4)

 Закон и строительство частного дома (часть 3)

 Закон и строительство частного дома (часть 2)

 Закон и строительство частного дома (часть 1)

 Недвижимость в наследство

 Легализация самовольного строительства (часть 3)

 Легализация самовольного строительства (часть 2)

 Легализация самовольного строительства (часть 1)

 Легализуем самострой

 Изменение целевого назначения земельных участков

 Право собственности на земельные участки

   © Недвижимость Комфорт О нас | Реклама | Контакт    
Продам Mitsubishi Lancer 2005 г.в. цена 24000 грн. Одесса Украина - АвтоПродажа Продам Мотоцикл круизер / чоппер Honda VTX 2009 г.в. цена 145000 грн. Киев Украина - АвтоПродажа Премьера Ford Edge выходит на мировой уровень Продам участок Петропавловская Борщаговка Я. Мудрого, Княгини Ольги 16 соток Сдам 2 комнатную квартиру Киев Печерский р-н, ул.Лаврская Mazda 323: последнее поколение 323 Mitsubishi Lancer (2001–2009 г. в.): любимец публики Краш-тест: SEAT Leon Краш-тест: Toyota Corolla
Продам Mitsubishi Lancer 2005 г.в. 288000 грн. Продам чоппер Honda VTX 2009 г.в. 145000 грн. Премьера Ford Edge выходит на мировой уровень Продам участок П.Борщаговка Я.Мудрого, Княгини Ольги 16 соток Сдам 2 комнатную квартиру Киев Печерский р-н, ул.Лаврская Mazda 323: последнее поколение 323 Mitsubishi Lancer (2001–2009 г. в.): любимец публики Краш-тест: SEAT Leon Краш-тест: Toyota Corolla
Купить, продать авто
Переход на сайт еженедельника Авто Фото Продажа Переход на сайт журнала Тест Драйв Переход на сайт еженедельника Авто Тема Переход на сайт еженедельника Недижимость Комфорт Переход на сайт журнала Космо Леди Переход на сайт журнала Аренда
Яндекс цитирования Недвижимость Киева Недвижимость Киева Рейтинг@Mail.ru