На сьогоднішній день більшість комерційних банків в Україні тільки починають (точніше пробують) надавати іпотечні кредити широкому загалу фізичних осіб. Для комерційних банків у будь-якій країні при іпотечному фінансуванні є важливими ряд зовнішніх (у державі) та внутрішніх (всередині самого банку) факторів.
       Зовнішні фактори – це:

• макроекономічна ситуація
• політична ситуація
• законодавство та нормативно-правова база
• ринкові умови
• дані про дохід, кредитну історію позичальника
• надійне страхування

       Внутрішні фактори:

• кваліфікація персоналу
• розроблення стандартів продукту
• маркетинг
• спроможність забезпечити виконання заходів із надання кредиту
• ефективність андеррайтингу
• контроль за якістю
• обслуговування іпотечних кредитів

       Більш детально розглянемо ці фактори.
       Макроекономічна ситуація - по основних показниках повинна бути стабільною. В першу чергу це низька інфляція (можна працювати і при відносно високій інфляції, але при стабільності решту показників), стабільний рівень або зростання реальної заробітної плати, стабільний рівень або зростання зайнятості, порівняно стабільні реальні та /або номінальні відсоткові ставки. Якихось мінімальних рівнів цих показників не встановлено, проте за відсутності макроекономічної стабільності суттєво звужується ринок іпотечного фінансування.
       Політична ситуація (її стабільність) – це низька ймовірність економічних криз, викликаних політичними причинами, верховенство права (дотримання законності судами). У такій ситуації боржник, як правило, є добросовісним позичальником, усвідомлює необхідність погашення кредиту, а в разі кризової ситуації кредитор і позичальник (боржник) прикладають спільні зусилля для вирішення проблеми.
       Законодавство та нормативно-правова база – в першу чергу, це чітко визначені права власності на землю і будівлі (причому будівлі повинні розглядатися разом із землею як предмет іпотеки). Необхідний чіткий закон про кондомініуми. Закон про іпотеку повинен передбачати надійний захист позичальників від несанкціонованого доступу до інформації, яку вони надають банку, та захист кредиторів (забезпечений доступ до предмету іпотеки, можливість виселення боржника після переходу майна в заставі у власність заставоутримувача, належна черговість виплат з коштів за відчужене за борги майно). Нормативно-правова база повинна бути стабільною і забезпечити належне впровадження законодавства та регулювання фінансової системи (забезпечення довіри та стабільності для банків, ринків капіталу та інституційних інвесторів). Абсолютно необхідною умовою тут є наявність єдиного реєстру нерухомого майна та майнових прав, земельного кадастру, реєстру обтяжень на майнові права. В ідеальному варіанті – це єдиний реєстр, причому він повинен бути надійним, повним, прозорим, відкритим для громадськості, а реєстрація в ньому та пошук інформації (отримання витягів) – швидка та недорога для громадян. Крім того повинні бути ефективні процедури (можливості, передбачені законом про іпотеку) переходу майна в заставі у власність заставоутримувача без судових процедур.
       Ринкові умови. Вторинний ринок нерухомості повинен бути в активному стані (про первинний ринок трохи пізніше), що передбачає не тільки наявність покупців і продавців, орендарів та орендаторів, але й розвинутої інфрастуктури (в т.ч. і рієлторів, оцінювачів, розвинутих інформаційних систем та баз даних об»єктів нерухомості), яка дозволить досить точно визначати ринкову вартість предмету іпотеки і, враховуючи інші фактори (ризики) визначити оптимальний розмір кредиту. Із зростанням активності на ринку нерухомості зростає попит на іпотечні кредити. Хто буде надійним позичальником? Чи буде надійною іпотека? На які виплати й ризики спроможні різні (які саме) групи клієнтів? Ці питання постійно є актуальними для банків.
       Дані про доходи та кредитна історія. Доходи позичальника оцінюються комплексно: по інформації роботодавців, по податках і витратах, по наявності рахунків у банках, по наявності бізнесу і його прибутковості, враховується наявність іншої нерухомості, автомобілів і т.п.
       У багатьох країнах є, так звані, бюро кредитної інформації, через які кредитор може отримати інформацію про наявні зобов’язання потенційного позичальника, інформацію не лише про кредитоспроможність, а й про ставлення до погашення кредитів (характерні ознаки, що клієнти з вищих ешелонів суспільства можуть сплачувати кредити гірше, ніж з середніх, а боржники, які раз не сплатили своїх кредитів, можуть не сплатити й наступних).
       Процес погашення кредитів може відбуватися шляхом відрахування із заробітної плати або внесення платежів готівкою (можливі варіанти в разі збиткової діяльності або зміни ситуації з роботою).
       Надійне страхування. Здебільшого банки вимагають страхування предмету іпотеки від фізичного знищення (обов»язкова умова). Крім того, в залежності від категорії клієнта-позичальника, можливі страхування життя боржника на ім’я кредитора на решту основної суми кредиту, страхування на випадок невиконання зобов’язань боржником, страхування титулу власності. В усіх випадках існує певний ризик, величину якого потрібно визначити.
       Кваліфікація керівництва (персоналу). Для ефектиного впровадження продукту (по іпотечному кредитуванню) необхідна відповідна кваліфікація персоналу. Тому банки починають такі програми обережно, з малого до великого, систематично аналізуючи результати цієї діяльності, проводячи різного роду семінари і навчання як всередині своїх структур, так і навчання в іноземних кредиторів (також в країнах з подібною еекономічною ситуацією, а не лише в розвинутих країнах). Дедалі важливішим для банків стає управління активами і пасивами. Житлові кредити є масовим продуктом, тому є потреба в недорогих системах (компютерних програмах), які б давали можливіість опрацьовувати велику кількість божників. При роботі з клієнтами-позичальниками необхідно враховувати певну недовіру і страх з їхнього боку перед банками, слабкої поінформованості клієнтів про суть іпотечного кредитування. Рієлторські структури тут є незамінними помічниками банків.
       Розроблення стандартів продукту. Виходячи із оцінки ризиків (див. ч.1 статті) банки визначають стандарти свого продукту. Можна пропонувати кілька схем позики та відповідно міняти стандарти. При виборі підходу до оцінки платіжоспроможності позичальників враховуються важливі деталі, зокрема:

• - стаж роботи на одному місці?
• - яким слід встановити мінімальний рівень доходу?
• - яким слід встановити мінімальний прожитковий мінімум?
• - як оцінити реальні доходи від бізнесу клієнта?
• - слід точно встановити, в яких випадках і яким чином відбувається зміна відсоткової ставки
• - чи можливі неправдиві дані в документі про заробітну плату?

       Маркетинг. Після набуття досвіду у наданні іпотечних кредитів та забезпечення довіри до своїх продуктів з боку потенційних позичальників варто підвищувати репутацію іпотечних продуктів і збільшувати масштаб діяльності. Необхідно враховувати і той факт, що з такими продуктами (послугами) на ринок виходять і інші банки, тому крім репутації банку, якості виконання послуг, оперативності оформлення кредиту, дуже важливе значення мають і умови, на яких надається кредит (процентна ставка, термін кредитування, можливість дострокового погашення, величина разових витрат при оформленні іпотеки, тощо). Пропозиція банку повинна бути конкурентноздатною. Потенційні позичальники повинні бути максимально поінформовані (через різні канали) про умови іпотечного кредитування , інакше неправильна субєктивна оцінка своїх можливостей по погашенню боргу призведе до проблем для кредиторів у довгостроковій перспективі.
       Спроможність забезпечити виконання необхідних заходів з надання кредиту. Відповідні заходи включають:

• вступну розмову та прийом заяви на кредит
• перевірку інформації про роботу та дохід
• отримання даних, що стосуються кредитної історії (наявність інших кредитів, оплата житлово-комунальних послуг, звіти про кредитні операції)
• оцінку вартості майна, що використовується як застава; інформацію про право власності
• оптимально і ефективно організувати процес отримання кредиту і купівлі об»єкту нерухомості, підписання договору застави та договорів страхування
• обслуговування кредиту і остаточне закриття позики.

       Тут важливо зазначити, що банки все частіше тісно співпрацюють з агентствами нерухомості, які виконують основний об»єм робіт, викладений у цих пунктах (крім останнього).
       Ефективність андеррайтингу. Для персоналу (банку чи агентства нерухомості), який робить перші контакти з потенційним позичальником, необхідні якісні процедури андеррайтингу (оцінка заяви на отримання позики) з вказівками про можливі відхилення від встановленої схеми, гнучкість оцінки при нестандартних ситуаціях. Процес андеррайтингу може бути автоматизованим на початковому етапі, але дуже часто вимагає додаткової оцінки та переговорів.
       Контроль за якістю надання послуг. Усі кредитори повинні забезпечити можливість внутрішнього аудиту для захисту від систематичних помилок і шахрайства.
       Обслуговування. Обслуговування кредиту це не лише регулярне отримання коштів за кредит, їх облік і періодичне подання звітів, а й наявність ефективної системи дій у разі порушення зобов’язань боржником по обслуговуванню кредиту та відчуженню майна. Знову ж таки, при тісній співпраці банка з агентством нерухосмості та страховиком ці проблеми можна ефективно вирішувати. Безумовно, при великій кількості клієнтів необхідна інформаційна системи управління кредитним портфелем, а при зростанні обємів наданих кредитів та досвіду роботи є можливість зменшення вартості разових витрат при оформленні іпотечних кредитів.
       (далі буде)

Генріх Людкевич Директор АН „Рієлторський Дім»

Обсудить в форуме >>>

• ДРУГА СПЕЦІАЛІЗОВАНА ВИСТАВКА «ЖИТЛО-2008»
  
  
• Международный Конгресс «ОКНА. ДВЕРИ. ФАСАДНЫЕ СИСТЕМЫ 2008»
  
  
• Ипотечный супермаркет Т.О.Ч.К.А вводит понятие кредитного опта