Для розвитку економіки країни однією з найважливіших передумов є якісна, на рівні з високо розвинутими країнами, законодавча база. У країнах з розвиненою ринковою економікою кредитний ринок функціонує ефективно, що дає можливість розвивати виробництво, малий бізнес. В Україні кредитний ринок на початковому стані свого розвитку, і цілком закономірно, що у Верховній Раді знаходиться ряд законопроектів, які так чи інакше повинні регулювати і кредитний ринок і ринок нерухомості. Перелік (неповний) зазначених законопроектів такий:
1. Проект закону про іпотеку;
2. Проект закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно;
3. Проект закону про державний земельний кадастр;
4. Проект закону про державний земельний кадастр та державну систему реєстрації нерухомості;
5. Проект закону про обтяження майна та забезпечення виконання зобов’язань;
6. Проект закону про іпотечні установи (іпотечні банки/іпотечні облігації);
7. Проект закону про землеустрій;
8. Проект закону про ринки землі.
Ндавно відбулося засідання круглого столу, організоване Українською Національною Іпотечною Асоціацією, на яке були запрошені представники банків, відповідних державних структур, Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України. На цьому засіданні обговорювалися питання, пов'язані з ринком іпотечного кредитування.
В Україні немає сучасного Цивільного кодексу. Чинний Цивільний кодекс не відповідає вимогам сучасних операцій з землею та нерухомістю. Таким чином, базові концепції прав власності, зобов’язань, застави та забезпечення, іпотеки тощо, які є фундаментальними для системи іпотечного кредитування, мають бути визначені в окремих законах, і це питання розглядається.
В умовах відсутності нового Цивільного кодексу Земельний кодекс є основоположним документом, який намічає загальні контури прав на нерухоме майно та операцій з нерухомістю.
Проект закону про іпотеку
Проект закону про іпотеку був підготовлений Міністерством юстиції і слугує раціональною відправною точкою. Детальний аналіз законопроекту неможливо викласти в оглядовій статті, тому тут розглядаються основні принципові аспекти.
На засіданні круглого столу відзначалося, що основними моментами, які визначально впливають на якість і дієздатність законопроекту, повинні бути:
- чітко визначені права власності;
- єдині, визначені законом, правила реєстрації (надійні, повні, прозорі і відкриті) та кадастр;
- ефективні процедури відчуження та продажу предмету застави;
- належна пріоритетність отримання виплат від реалізації застави (кредитор має першочергове право на відшкодування відносно податків та іншої заборгованості перед державою);
- реальна можливість виселення після відчуження застави;
- продаж заставленого майна без судової процедури (по виконавчому напису нотаріуса);
- можливість банкам вибирати спосіб реалізації застави (через аукціон або через підприємницькі структури, які працюють на ринку нерухомості і відповідають певним критеріям);
- належний захист добросовісного позичальника (боржника).
Важливим моментом є те, щоб договір застави можна було підписати одночасно з підписанням договору купівлі-продажу і після цього реєструвати договір в БТІ. Це зменшує витрати позичальника і значно скорочує процедуру отримання кредиту.
Стосовно оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні. Мета оцінки - визначити реальну вартість нерухомості для визначення оптимального розміру кредиту (максимального). Тому при оцінці необхідно враховувати такі фактори, як очікувана майбутня ринкова вартість об'єкта, примусова продаж, розмір кредиту, витрати, пов'язані з продажем на дату вимоги забезпечення, тощо.
При оцінці нерухомості для іпотечного кредитування варто оперувати ринковою вартістю, що ґрунтується на поточних ринкових даних, а кредитор сам повинен проводити розсудливу банківську політику відносно розміру кредиту. Такий підхід узгоджується з Міжнародними стандартами оцінки.
Стосовно заставних. Міжнародний досвід свідчить, що функціонування заставної здійснюється принципово іншим шляхом. У країнах з розвинутою економікою існує первинний і вторинний ринок заставних. На первинному ринку заставні з'являються в результаті оформлення відповідних іпотечних угод між кредитором і позичальником. Вторинний ринок утворюється в результаті перепродажу заставних по вже наданих іпотечних кредитах, тобто під заставні випускаються цінні папери, які обертаються на фондовому ринку.
Типові переваги заставної, відсутні в цьому проекті, такі:
· зобов’язання є безумовним;
· зобов’язання передається шляхом простого підтвердження;
· реєстрація передачі закладної є довільною і невиконання цієї процедури не впливає на дієздатність закладної;
· особа, що передає право, несе відповідальність перед особою, якій передається право, за будь-які юридичні недоліки у заставній або нерозкриття будь-яких вимог чи невиконання зобов’язань боржником, що існують на час передачі.
Проект закону про реєстрацію прав на нерухоме майно.
По суті існує два проекти закону про реєстрацію прав на нерухоме майно – закон про реєстрацію прав, підготовлений Міністерством юстиції, та проект Комітету по земельних ресурсах, спрямований на об’єднання закону про державний земельний кадастр із законом про реєстрацію прав. На думку міжнародних консультантів так званий об’єднаний варіант проекту поки що розроблений недостатньо, тому тут розглядається проект про реєстрацію прав, висунутий Міністерством юстиції. Цей проект по суті нагадує модель, якою користуються в країнах СНД приблизно з 1995 року і версії якої можна побачити в Росії, Молдові, Грузії, Казахстані та Бєларусі і, напевне, в інших країнах.
Приклади проблем, що потребують вирішення у цьому законопроекті:
· Роз’яснення зв’язків між реєстром прав та державним земельним кадастром.
· Подальше роз’яснення юридичних наслідків реєстрації та нереєстрації.
· Неоднозначне визначення об’єктів реєстрації.
· Нечітке визначення концепції створення об’єкту нерухомого майна та «першої реєстрації».
Закон про оцінку земель та земельних ресурсів.
Проект не має чіткої логічної структури. У ньому відсутнє зрозуміле й чітке пояснення чому і коли потрібно здійснювати оцінку.
До проблем, пов’язаних з цим проектом, можна віднести такі:
· Державна оцінка має обмежуватися поточним оподаткуванням майна, встановленням орендної плати та цін на продаж земель та майна у державній власності. Держава не повинна залучатися до оцінки операцій з нерухомістю у приватному секторі, крім забезпечення ліцензування й професійних стандартів.
· Навчання та регулювання діяльності усіх організацій, відповідальних за оцінку, здійснюється під наглядом Державного комітету по земельних ресурсах. Фактично, навчальні заклади для підготовки фахівців з оцінки має ліцензувати вищезгаданий комітет. На думку міжнародних консультантів цей підхід неправильний і має бути замінений такою структурою:
1) створення незалежної регулятивної комісії у складі фахівців з оцінки та представників державного й громадського сектора;
2) делегування незалежній асоціації оцінювачів питань, пов’язаних з ліцензуванням, навчанням, створенням й введенням в дію професійних стандартів під наглядом регулятивної комісії;
3) заміна професійного тестування ліцензуванням навчальних закладів; якщо результати тестування успішні, не має значення, де отримане навчання; це створить конкурентні умови діяльності навчальних закладів і покращить методи навчання; ліцензування навчальних закладів створить монополію й спричинить до задоволення інтересів.
· Проект створює надзвичайно складні статичні формули та методи «нормативної» оцінки земель, що ґрунтуються на традиційних методах ринкової оцінки. Насправді, системи масової оцінки для цілей оподаткування та встановлення нормативної орендної плати та цін лише периферійно пов’язані з методами незалежної ринкової оцінки окремих об’єктів нерухомого майна. Передбачена проектом система оцінки надто складна.
Основні пропозиції щодо цього проекту закону такі:
· Визначити обмежену кількість випадків, де держава зацікавлена в оцінці нерухомого майна та визначити ступінь її зацікавленості.
· В кожному випадку визначати відповідність чи ефективність класичних ринкових методів оцінки. На мою думку вони не відповідають встановленню орендної плати та ціни продажу земель у державній власності, тому треба розробити спрощений підхід. Я вважаю, що незалежна експертна оцінка також неефективна для попередження уникнення від сплати податків. Певна форма ринкової оцінки може виявитися доречною для поточного оподаткування майна, але Україна поки що не має такого виду оподаткування і долання цієї перешкоди може бути залишене на пізніший час.
· Залучення професійної асоціації оцінювачів та незалежної регулятивної комісії уряду для цілей створення професійних стандартів, вимог до навчальних програм, тестування та ліцензування.
· Відмова від детальних обговорень обов’язкових методів оцінки. Необхідно вимагати від оцінювачів здійснення професійної оцінки за найвищими професійними стандартами, як це передбачено професійною асоціацією.
Генріх Людкевич, член Ради АФН(р)У, директор АН "Рієлторський Дім
Обсудить в форуме >>>
|
